Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 3а-219/2021

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии секретаря Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хачатряна Ваагна Воваевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Хачатрян В.В. обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости торгово-офисного центра с инженерными коммуникациями, назначение - нежилое, площадью 2177,9 кв.м., этажность - 3, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 38 793 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 год.

Заявление обосновано следующим: Хачатрян В.В. является собственником указанного объекта недвижимости. Административным истцом произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания, которая показала, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права заявителя как плательщика налога на имущество.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании стороны участия не принимали.

Ранее в суде представитель административного истца Грачева А.А. административное исковое заявление поддержал.

От Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области имеются возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а заключение эксперта не является обоснованным.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит спорное нежилое здание торгово-офисного центра с инженерными коммуникациями, площадью 2177,9 кв.м., этажность - 3, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера указанного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в размере 96 379 868,78 рублей.

Административным истцом был представлен выполненный ООО "Ярэксперт", отчет N 14707/20 от 21 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания на указанную дату определена в размере 38 793 000 рублей.

Анализируя представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд отмечает, что данный документ выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный и доходный подходы. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта различными подходами. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности опровергнуты в суде заключением судебной оценочной экспертизы, а также пояснениями оценщика Григорьевой Л.А.

Так, замечание административного ответчика о неиспользовании оценщиком в качестве аналогов при сравнительном подходе нельзя признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Производя отбор объектов - аналогов для сравнительного подхода оценщик исходил из принципа достаточности. На дату оценки оценщиком проанализировано более 20 предложений.

Кроме того, суд отмечает, что предложение N 1 Департамента (г.Переславль-Залесский, объект с кадастровым номером <данные изъяты>) не могло входить в предмет исследования оценщика, т.к. дата предложения 2017 года, что значительно удалено от даты оценки.

Неиспользование в расчетах предложения N 2 (<адрес>) не свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 22 ФСОN 7, не доказывает необоснованность установленной рыночной стоимости объекта оценки.

Замечание Департамента о необоснованном применении оценщиком коэффициента 0,87 для расчета земельного участка в едином объекте недвижимости подлежит отклонению.

Суд констатирует, что полученная в результате применения указанного коэффициента стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости соответствует рыночным данным, которые проанализированы оценщиком в отчете.

Так, оценщиком установлено, что диапазон цен свободных земельных участков торгово-офисного назначения в населенных пунктах сопоставимых с объектом оценки составляет от 549,77 руб/кв.м. до 6 024,10 руб/кв.м. Стоимость земельного участка по отчету находится в указанном диапазоне.

Ссылка в отзыве Департамента на необходимость использования в доходном подходе объектов в г.Переславль-Залесский (ул.Кошелевская, ул.Свободы,95а) является необоснованной, поскольку предложения датированы 2017 года, что не являлось предметом исследования оценщика.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Суд отмечает, что замечания административного ответчика не опровергли выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости нежилого здания административного истца.

Данные выводы суда подтверждены судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом Александровой О.О.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Анализируя представленное заключение эксперта Александровой О.О. от 24 марта 2021 года, суд приходит к выводу, что заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии имеющегося отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО. Установленная в отчете рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Убедительных возражений, ставящих под сомнение выводы эксперта, со стороны участников процесса, в том числе административного ответчика не представлено.

В силу изложенного оснований для критической оценки заключения эксперта не имеется.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суд отмечает, что доводы административного ответчика объективными доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта оценки подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в данном деле является дата обращения заявителя с административным иском в суд, т.е. - 12 января 2021 года.

Заявление эксперта о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, т.е. по данному делу с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционным Судом Российской Федерации осуществлялась проверка конституционности положений применяемых при разрешении настоящего заявления норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Согласно резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

С учетом приведенных положений, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью, а также установление соотношения размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания, утвержденной приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, и кадастровой стоимостью, установленной судом, превышает двухкратный размер, т.е. более 50 %, что является существенным и не освобождает административного ответчика от несения судебных расходов.