Решение Красноярского краевого суда

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 3а-217/2021

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя административного истца Дьяченко С.Е. - Попова А.В., представителя Правительства Красноярского края Векшиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-217/2021 по административному иску Дьяченко Станислава Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Дьяченко С.Е. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 19 февраля 2015 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 21 199 681 рубль 26 копеек.

По итогам оценки, выполненной ООО "Независимая оценка" и представленной в отчете N 020129.1 от 30 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет 3 836 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 в размере его рыночной стоимости - 3 836 000 рублей, определенной по состоянию на 19 февраля 2015 года.

Представитель административного истца Дьяченко С.Е. - Попов А.В., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представитель Правительства Красноярского края Векшина Е.Г., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация поселка городского типа Березовка Березовского района Красноярского края, администрация Березовского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации поселка городского типа Березовка Березовского района Красноярского края, администрации Березовского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Дьяченко С.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости от 18 декабря 2020 года (л.д. 8-10).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет 21 199 681 рубль 26 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 19 февраля 2015 года (л.д. 11).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утверждённых Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 020129.1 от 30 декабря 2020 года, выполненный ООО "Независимая оценка" (оценщик Шестопалова Н.Е.), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет 3 836 000 рублей (л.д. 12-29).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 25 февраля 2021 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Аносовой Т.А.

Согласно заключению эксперта Аносовой Т.А. от 05 июля 2021 года N 21/217/Э, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет 15873208 рублей 74 копейки (л.д. 131-194).

Кроме того, в данном заключении указано, что при составлении отчета об оценке N 020129.1 от 30 декабря 2020 года оценщиком Шестопаловой Н.Е. были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости в сторону ее значительного занижения. Оценщиком при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка проанализированы фактические данные другого сегмента рынка - участков для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках (без права возведения объектов капитального строительства). Ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, не достаточной, проверяемой.

При оценке земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт Аносова Т.А. до начала производства экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Допрошенная в судебном заседании, эксперт Аносова Т.А. подробно и аргументированно разъяснила исследовательскую часть и выводы заключения от 05 июля 2021 года N 21/217/Э по спорным вопросам, возникшим у административного истца. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, обосновано применение вида и величин корректировок, указаны источники используемой информации и объяснены мотивы использования тех или иных источников. Также указано на неверную трактовку отдельных положений заключения эксперта административным истцом.

Достоверность заключения эксперта от 05 июля 2021 года N 21/217/Э и содержащийся в нем вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет 15873208 рублей 74 копейки, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Доводы представителя административного истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 24:04:N :211 расположен за пределами границ населенного пункта и отнесен к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" опровергаются материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на самостоятельные категории, в частности, на земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1), земли населенных пунктов (подпункт 2).

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статьей 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" предусматривается, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) (пункт 1).

При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений (пункт 2), а полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (пункт 3).

Установлением или изменением границ населенных пунктов в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации является утверждение или изменение генерального плана поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. (пункт 1).

На основании пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Таким образом, утверждение генерального плана поселения, отображающего границу населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, является установлением границ населенных пунктов, что в свою очередь является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. При этом в границах населенных пунктом не может быть земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что и на момент проведения государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 и в настоящее время данный земельный участок отнесен к категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства".

Названные категория земель и вид разрешенного использования земельного участка указаны в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, а в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости указаны реквизиты акта, которым определена кадастровая стоимость земельного участка (в данном случае - удельные показатели кадастровой стоимости, на основании которых определена кадастровая стоимость) - N 708-П от 22 ноября 2011 года, т.е. Постановление Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Таким образом, государственная кадастровая оценка в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 проводилась как в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель "земли населенных пунктов".

Кроме того, сам административный истец в административном иске указал на принадлежность данного земельного участка к категории земель "земли населенных пунктов" и в обоснование своих требований представил отчет об оценке, в котором в числе характеристик объекта оценки указана названная категория земель.

Собственноручной изображение представителем административного истца земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 на землях сельскохозяйственного назначения, не является доказательством действительного расположения земельного участка.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, не соответствующая действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушает права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, подлежащей применению до даты начала применения новой кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" по состоянию на 01 января 2020 года.

Учитывая, что на момент обращения с настоящим административным иском не была проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 должна быть определена по состоянию на 19 февраля 2015 года равной его рыночной в размере 15873208 рублей 74 копейки, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения Дьяченко С.Е. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:04:N :211 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд - 30 декабря 2020 года.