Решение Свердловского областного суда

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 3а-215/2021

Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург

22 июня 2021 года
Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Жейновой С.И.,

при секретаре Ивановой Д.В.,

с участием представителя административного истца Фрея А.А.,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области Левит А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 2 сентября 2020 года N 582,

установил:

отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (далее - ООА СГО "КУМИ", административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 2 сентября 2020 года N 582 об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес> (далее - земельный участок); исключить установленную оспариваемым решением кадастровую стоимость в размере 246400 руб. из сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В обоснование заявленных требований указано, что 26 июня 2020 года между муниципальным образованием Серовский городской округ в лице заместителя главы администрации Серовского городского округа - председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" ( / / )4 и Зеленской К.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка , по условиям которого Зеленская К.Д. обязалась принять земельный участок, уплатить за него выкупную цену в размере 525699,84 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Зеленской К.Д. обязательства по оплате цены участка и проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество не исполнены. При этом, 28 сентября 2020 года в ООА СГО "КУМИ" поступило заявление Зеленской К.Д. о внесении в постановление от 26 июня 2020 года N 897 "О предоставлении земельного участка в собственность Зеленской К.Д." изменения цены земельного участка с кадастровым номером в связи с вынесением Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25 октября 2012 года N П/471 в Свердловской области при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия), решения от 2 сентября 2020 года N 582 об изменении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

До принятия Комиссией оспариваемого решения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 19 марта 2020 года составляла 6184704 руб. Согласно отчету об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020, составленному оценщиком Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" ( / / )5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером на дату оценки определена в размере 246400 руб., то есть разница составила 96,02%, что, по мнению административного истца, препятствовало удовлетворению заявления Зеленской К.Д.

Определением суда от 25 февраля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Уральскому федеральному округу.

Представитель административного истца Фрей А.А. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержал, просил удовлетворить.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Свердловской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области Левит А.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на административное исковое заявление (т. 1 л.д. 65-70).

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Уральскому федеральному округу в судебное заседание не явился, направил в материалы дела письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие (т. 1 л.д. 199-203).

Заинтересованное лицо Зеленская К.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, позиции по делу не высказала.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения не явившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В случае существенного снижения кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее установлением в размере рыночной, решение Комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления, если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (абзац двадцать восьмой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 названного Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок создания и работы комиссии).

Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Исходя из положения части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости" решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть оспорено в трехмесячный срок со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела следует, что оспариваемое решение получено ООА СГО "КУМИ" 28 сентября 2020 года (т. 1 л.д. 29), при этом административное исковое заявление направлено в адрес суда посредством почтовой связи 25 декабря 2020 года (т. 1 л.д. 33), то есть в пределах предусмотренного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячного срока.

26 июня 2020 года между муниципальным образованием Серовский городской округ в лице заместителя главы администрации Серовского городского округа - председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" ( / / )4 и Зеленской К.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка N по условиям которого Зеленская К.Д. обязалась принять земельный участок, уплатить за него выкупную цену в размере 525699,84 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

По состоянию на момент рассмотрения судом настоящего дела Зеленской К.Д. обязательства по оплате цены участка и проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество не исполнены.

В этой связи заслуживают внимания доводы о том, что оспариваемым решением Комиссии затрагиваются права и законные интересы административного истца.

Как следует из материалов дела и сведений Единого государственного реестра недвижимости заинтересованное лицо Зеленская К.Д. являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - деловое управление, площадь ... кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 6184704 руб. по состоянию на 19 марта 2020 года определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Уральскому федеральному округу в соответствии с подпунктом "а" пункта 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 года N 514 с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3865,44 руб./кв.м. для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения в кадастровом квартале (утвержден приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года N 2588 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области").

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка создания и работы комиссии Комиссия создается Росреестром и функционирует при его территориальных органах в субъектах Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем соответствующего территориального органа Росреестра.

В Свердловской области на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25 октября 2012 года N П/471 создана комиссия при Управлении Росреестра по Свердловской области, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

21 августа 2020 года Зеленская К.Д. обратилась в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером равной его рыночной стоимости, представив в обоснование отчет об оценке от 12 августа 2020 года N 278/2020, выполненный оценщиком ООО Независимая оценочная компания "НЭКС" ( / / )5

Проверяя процедуру принятия Комиссией оспариваемого решения, судом установлено, что уведомление от 21 августа 2020 года N 29-18/862 о поступлении в Комиссию заявления и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения было направлено Главе Серовского городского округа, Администрации Серовского городского округа 2 сентября 2020 года посредством системы электронного документооборота Правительства Свердловской области.

21 июня 2020 года в информационной системе адресата входящий документ зарегистрирован за N 6552.

Информация о проведении заседания Комиссии размещена на официальном сайте Росреестра 26 августа 2020 года (пункт 9 Порядка создания и работы комиссии).

Таким образом, предусмотренная статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности обязанность комиссии по уведомлению истца о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости и его основаниях, дате его рассмотрения, исполнена надлежащим образом.

Согласно Выписке из протокола заседания Комиссии от 2 сентября 2020 года в заседании комиссии принимали участие: председатель ( / / )6 (начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области), а также члены комиссии ( / / )7 (заместитель председателя комиссии, начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО); ( / / )8 (представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - начальник отдела по реализации государственных программ и обеспечению кадастровой деятельности Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области); ( / / )9 (представитель Национального совета по оценочной деятельности).

По результатам рассмотрения заявления, 2 сентября 2020 года Комиссия приняла решение N 582, которым установила кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном отчетом по состоянию на 19 марта 2020 года в размере 246 400 руб. (отличие кадастровой стоимости от рыночной составило 96%).

Оспариваемое решение было принято единогласно, следовательно, заседание Комиссии по количественному составу являлось правомочным.

На основании решения Комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии, вместе с тем, оно не может быть признано законным и обоснованным.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу прямого указания нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При удовлетворении заявления Комиссия пришла к выводу о том, что представленный с заявлением отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу (проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки) судом по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (далее также - ООО "Центр экономического содействия") ( / / )10

По заключению эксперта ООО "Центр экономического содействия" ( / / )10 от 27 апреля 2021 года (т. 2 л.д. 33-64) отчет от 12 августа 2020 года N 278/2020 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , выполненный оценщиком ( / / )5 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Заключение не содержит неясностей, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Основания для сомнения в правильности заключения и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Названное заключение содержит указание на конкретные нарушения, содержащиеся в отчете, по причине которых отчет об оценке является неприменимым для изменения установленной кадастровой стоимости земельного участка, поэтому не мог быть использован Комиссией для этих целей.