Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 3а-215/2021

20 мая 2021 года гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Громовой А.Ю.,

при секретаре Матюшкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сазонова Михаила Михайловича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

В административном исковом заявлении, с учетом уточнения заявленных требований, Сазонов Михаил Михайлович просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 3 620 000 рублей;

объекта недвижимости - <данные изъяты>, назначение: <данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м, инв. N <данные изъяты>: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, ограждающие конструкции, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 6 060 000,00 рублей.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанные объекты недвижимости принадлежат административному истцу на праве собственности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Блохина Ю.Б. административные исковые требования поддержала.

Административные ответчики департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, администрация городского округа город Рыбинск, Переселов Н.А. представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное Переселов Н.А. представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, изложили возражения относительно отчетов определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В письменных объяснения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об объектах оценки, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Выслушав представителя административного истца по доверенности Блохину Ю.В., представителя административного ответчика по доверенности Шагабутдинову А.А., допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО10, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Сазонов М.М. является собственником объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Расторгуева, строение 15;

объекта недвижимости - платной автостоянки для легкового автотранспорта на 140 машиномест со здание операторной и очистными сооружениями (лит. А, лит. I), назначение: бытовое обслуживание, общая площадь 3 <данные изъяты> кв.м, инв. N <данные изъяты>: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, ограждающие конструкции, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно п. 1 ст. 399 и ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Налогового кодекса РФ.

В п. 1 ст. 402 НК РФ определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц и земельного налога, являются публичными, вопрос определения указанных налогов урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации. Изменение размера налогов, в том числе их уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка и <данные изъяты> с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 793 701,16 рублей и 12 310 250,21 рублей.

В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлены отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "<данные изъяты>" N <данные изъяты>, а также уточненный отчет N <данные изъяты>, согласно которым рыночная стоимость:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 3 620 000 рублей;

<данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 6 060 000 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данных отчетов следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор производственной и коммерческой недвижимости (земельные участки, объекты капитального строительства). В отчетах приведен анализ рынка, описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов выбранными оценщиком подходами, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчетах содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В сравнительном подходе при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком были использованы объекты-аналоги, максимально соответствующие объектам оценки по своим характеристикам. Здание операторной с очистными сооружениями оценивалось с применением затратного подхода. Оценщиком использованы справочные материалы, используемые в оценочной деятельности, доступная информация о рыночных данных. Содержание отчетов не содержит противоречий. Выводы оценщика о выбранных методах оценки в рамках каждого подхода, логика определения стоимости и методов оценки, принципы оценки подробно изложены в отчетах, не содержат неясностей и противоречий. Обоснованность и правильность оценки зданий затратным подходом сомнений не вызывает.

Тем самым, представленные административным истцом отчеты соответствует закону.

В связи с поступившими от административного ответчика - департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области возражениями, административным истцом представлен уточненный Отчет, в котором учтены замечания Департамента в отношении оценки <данные изъяты>. Дополнительные возражения в указанной части административным ответчиком не заявлены.

Возражая против достоверности Отчетов, административный ответчик указывает на то, что анализ рынка земельных участков не соответствует требованиям п. 11 ФСО N 7, оценщиком не проведен анализ рынка объектов в сегменте "Транспорт" - гаражного назначения.

Оснований согласиться с указанными доводами у суда не имеется.

В отчетах содержится анализ рынка земельных участков промышленного назначения в <данные изъяты>. В таблице 4.2.2. отчета проанализированы предложения из сектора рынка, к которому относится объект оценки, информация о которых была доступна оценщику, указаны интервалы значений цен по выбранным объектам рынка. В отчете содержится подробный анализ ценообразующих факторов, приведены возможные интервалы корректировок. Также оценщиком изложены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки. Неиспользование одного объявления, на которое ссылается административный ответчик и заинтересованное лицо, не ставит под сомнение правильность анализа рынка земельных участков промышленного назначения, не свидетельствует о занижении рыночной стоимости объекта оценки.

Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 при оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу изложенного возражения департамента и Переселова Н.А. не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчетах определения рыночной стоимости объектов оценки.

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях указывает на то, что в отчете определения рыночной стоимости земельного участка оценщик необоснованно использовал объект-аналог N 1 (<данные изъяты>), так как данный объект был вовлечен в гражданский оборот в связи с передачей объекта органом местного самоуправления в аренду.

Данные возражения не могут быть приняты во внимание.

В судебном заседании свидетель ФИО10 (оценщик) выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.

Оценив показания свидетеля ФИО10, сопоставив их с другими доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, основаны на результатах проведенного исследования рыночной стоимости объектов оценки, экономически и научно обоснованы, не противоречат законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В отчетах при определении рыночной стоимости объектов сравнительным подходом приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Выбор аналогов в отчетах мотивирован. Выводы об использовании выбранных аналогов не противоречат федеральным стандартам оценки.

Доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложение о продаже аналога N 1 не могло использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО N 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО N 1). В связи с этим оснований для критической оценки отчета и показаний свидетеля ФИО10 в этой части не имеется.

Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленных административным истцом отчетов определения рыночной стоимости объектов оценки, лицами, участвующими в деле, не представлены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, платной автостоянки со зданием операторной и очистными сооружениями в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка и платной автостоянки со зданием операторной и очистными сооружениями административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами по состоянию на 01 января 2019 года в сумме 3 620 000 рублей и 6 060 000 рублей соответственно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Сазонова М.М. с настоящим административным иском в суд - 13 января 2021 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Сазонова Михаила Михайловича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 3 620 000 (три миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - <данные изъяты>, назначение: <данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м, инв. N <данные изъяты>: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, ограждающие конструкции, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 6 060 000,00 (шесть миллионов шестьдесят тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 13 января 2021 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Громова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка