Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2021 года Дело N 3а-214/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Корсакова Михаила Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ИП Корсаков М.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 549 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини - магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 017 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ИП Корсаков М.Ю. является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Унисон" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 017 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:061705:65 по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 18 581 502, 14 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения административного дела ИП Корсаков М.Ю. требования административного иска уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:061705:65 в размере 9 986 992 рубля 47 копеек в соответствии с выводами судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Арбатская Т.А. и представитель заинтересованного лица ООО "Триэс" на основании доверенности Яковлева Т.Н. административное исковое заявление поддержали.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка Абашкина Г.Н., Агашина С.А., Щеникова Е.Ю., Карпов С.В., Безрукова О.В., Бобушкина М.Е., Гарина Е.В., Гущина Л.В., Журавлева Д.О., Головина Е.О., Зайцева О.Н., Кокозова Э.П. Куриленко А.В., ООО "Триэс", Павлеванова К.Ш., ЗАО "ИКС 5 недвижимость", Лагуненок Е.Ю., Солодкова М.Е., Хачатрян А.М., Цимбалова С.В., Корнякова Н.Б., ООО "Роза ветров", Яврян С.Г. возражений против административного иска не заявили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Ассонова В.Н., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Корсакова М.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ИП Корсаков М.Ю. является арендатором земельного участка площадью 3 549 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини - магазина, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ИП Корсаков М.Ю. является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 19400-0 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 ноября 2006 года, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП Корсаков М.Ю, в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 18 581 502, 14 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 10 017 000 рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертном Канцыревым Р.А., Отчет N 09Н/20 от 20 апреля 2020 года, составленный ООО "Унисон", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки; рыночная стоимости объекта недвижимости, определенная в Отчете N 09Н/20 от 20 апреля 2020 года, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил, что в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":

- в Отчете об оценке отражена недостоверная информация относительно стоимости объекта - аналога N 1 <адрес>);

- использованный в Отчете метод определения корректировки цен аналогов на дату предложения не отражает реальной динамики цен на рынке недвижимости;

- в Отчете для целей оспаривания кадастровой стоимости некорректно применена корректировка на наличие коммуникаций, а не на возможность (невозможность) их подключения.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом об оценке, у суда не имеется.

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам эксперта Канцырева Р.А. рыночная стоимость указанного объекта на 1 января 2019 года составила 9 986 992 рубля 47 копеек.

Обоснованных возражений относительно выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не приведено.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - 9 986 992 рубля 47 копеек.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Корсакова М.Ю. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП Корсакова М.Ю. с настоящим административным иском в суд - 23 декабря 2020 года.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ИП Корсакова М.Ю. на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.

На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 9 986 992 рубля 47 копеек, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 50 %.

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уплаты арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по результатам оспаривания кадастровой стоимости превысит 500 000 рублей за один год, что превышает стоимость судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ИП Корсакова М.Ю.

При этом, суд полагает, что соотнесение величины судебных расходов с выгодой от уплаты арендных платежей, приходящихся на административного истца Корсакова М.Ю., необоснованно, так как предметом оспаривания в данном административном деле являлась кадастровая стоимость всего земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Финансовую выгоду в виде уменьшения арендных платежей приобретают все землепользователи данного объекта недвижимости, которые привлечены к участию в данном административном деле и возражений против административного иска не заявили.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Корсакова Михаила Юрьевича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 549 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини - магазина, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 986 992 (девять миллионов девятьсот восемьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто два) рубля 47 копеек.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 23 декабря 2020 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Корсакова Михаила Юрьевича в пользу индивидуального предпринимателя Канцырева Руслана Александровича оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 мая 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка