Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 9 июля 2021 года Дело N 3а-211/2021

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,

при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-211/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Континент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент", общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5479 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 9 702 000 рублей, по состоянию на 25 ноября 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 25 ноября 2020 года, составляет 15 148 887 рублей 10 копеек. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Новый Уренгой в лице Департамента имущественных и жилищных отношений.

В письменных возражениях на административное исковое заявление административные ответчики Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка", заинтересованное лицо Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой, полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО "Континент" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5479 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды N НУ- 315-20 от 18 декабря 2020 года (со сроком аренды до 25 ноября 2069 года) и расчетов арендной платы, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.5 договора), арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 25 ноября 2020 года, составляет 15 148 887, 10 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 25 ноября 2020 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет N 2384-12-2020-Р/89, выполненный 30 декабря 2020 года ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 9 702 000 рублей.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, ряд земельных участков, выбранных в качестве объектов аналогов, имеет значительные различия по местоположению, площади, дате сделок, имущественным правам, введенные размеры корректировки не обоснованы, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 112-21 от 01 июня 2021 года (заключение судебной экспертизы): в отчете оценщика допущены нарушения ФСО N 7, ФСО N 3 - не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым отнесен оцениваемый земельный участок при его использовании, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не сопоставимы с объектом оценки, неверно определена корректировка на дату оценки, не указаны характеристики оцениваемого объекта оценки в части описания коммуникаций.

По заключению судебной экспертизы содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 112-21: рыночная стоимость земельного участка составила 14 733 000 рублей (по состоянию на 25 ноября 2020 года); представленный административным истцом отчет оценщика составлен с нарушением требований, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

Доводы, изложенные в письменном ходатайстве представителя административного истца Чечеткиной М.В. о назначении по делу дополнительной экспертизы, подлежат отклонению.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

Вопреки доводам в ходатайстве при анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.

Как следует из заключения эксперта, в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы и сглаживали отличия объектов аналогов от оцениваемого земельного участка.

Вопреки доводам в ходатайстве в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.

При таких данных в отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 1 и 2 статьи 83 КАС РФ для назначения дополнительной или повторной экспертизы, не имеется, соответственно заявленное представителем административного истца Чечеткиной М.В. ходатайство о назначении дополнительной экспертизы подлежит отклонению.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 112-21, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной в 2020 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

Дата подачи административного искового заявления в суд в электронном виде - 10 марта 2021 года.

Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 50 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет - менее 10 % (не является кратной), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.