Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-211/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.,

при помощнике судьи - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кошенковой Надежды Алексеевны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

Кошенкова Н.А. подала посредством организации почтовой связи 28 июля 2021 года указанное административное исковое заявление к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, обоснованное тем, что по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2015 года ей предоставлен администрацией муниципального образования "Переславское сельское поселение" сроком на 10 (десять) лет земельный участок с кадастровым номером N площадью 310 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, местоположение - <адрес>, земельный участок с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 в размере 948 798,4 руб. Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика Мелкозерова А.В., осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, от 1 апреля 2021 года N 3-016-2021 составляет на ту же дату 348 000 руб., что свидетельствует о нарушении права административного истца на выкуп земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области.

В судебном заседании представитель административного истца - Степанян М.Р. заявленные требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области, администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ", ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Управлением Росреестра по Калининградской области представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определение размера которой оставляет на усмотрение суда.

Администрацией муниципального образования "Зеленоградский городской округ" 19 августа 2021 года посредством ГАС "Правосудие" подан отзыв на административное исковое заявление, в котором администрация просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что оценщик Мелкозеров А.В. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 11 июня 2020 года, а определенная оценщиком рыночная стоимость участка занижена, в том числе с учетом некорректного выбора оценщиком объектов-аналогов.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит Кошенковой Н.А. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 17 ноября 2015 года, заключенного на срок 10 (десять) лет (л.д. 13-21).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" в размере 948 798,4 руб.

28 января 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН и не изменялись (л.д. 9).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 1 статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, осуществляется без проведения торгов.

Поскольку выкупная цена земельного участка определяется в случае заключения договора купли-продажи без проведения торгов исходя из кадастровой стоимости участка, существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора земельного участка.

В связи с тем, что Кошенкова Н.А. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1504 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, она вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости (л.д. 10-12).

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 28 января 2020 года, не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, Мелкозерова А.В. от 1 апреля 2021 года N 3-016-2021 о рыночной стоимости оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 348 000 руб.

Из содержания отчета об оценке видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом оценщик, анализируя рынок недвижимости, указал, что в период, предшествующий дате оценки, количество предложений продаж сопоставимых объектов в поселке Колосовка Калининградской области незначительное, в связи с чем, им была использована информация об объектах-аналогах, расположенных в г. Зеленоградске, Гурьевском районе и в г. Калининграде.

В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта, которые относятся к категории земель населенных пунктов, сопоставимы с оцениваемым участком по виду разрешенного использования (магазины, под строительство магазина, для проектирования и строительства магазина промышленных товаров, складских помещений, автосервиса, под магазин, предпринимательство), предложены к продаже в пределах одного года до 1 января 2019 года.

Оценщиком применены корректировки на местоположение, условия рынка и площадь.

Отказ от проведения иных корректировок мотивирован.

Изложенные в отчете сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Оценщик Мелкозеров А.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, Мелкозеров А.В. является оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

На основании статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Кроме того, в статье 15 настоящего Федерального закона также закреплено, что оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Перечисленные в Федеральном законе N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года условия осуществления оценочной деятельности Мелкозеровым А.В. соблюдены.

Так, Мелкозеров А.В. является действительным членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Свободный Оценочный Департамент" (регистрационный номер 0014 в Едином государственном реестре саморегулируемых организаций), включен в реестр членов Ассоциации 21 марта 2018 года за регистрационным номером 947.

Право осуществления оценочной деятельности у Мелкозерова А.В. не приостановлено.

Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования N 015-073-004879/21, срок страхования - с 21 марта 2021 года по 20 марта 2022 года).

Такое обязательное условие осуществления оценочной деятельности как наличие у оценщика статуса индивидуального предпринимателя законом не установлено.

Таким образом, Мелкозеров А.В. вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

Данных о какой-либо заинтересованности оценщика в исходе дела не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 4 августа 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебном извещении от 4 августа 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако ни административные ответчики, ни заинтересованные лица таким правом не воспользовались.

Таким образом, законных оснований для признания отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

Отчет об оценке объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:05:060507:45 существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца на определение выкупной цены земельного участка в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке 348 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кошенковой Надежды Алексеевны, поданное в суд 28 июля 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 310 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, местоположение - <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 348 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка