Решение Воронежского областного суда

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-206/2021

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Трофимовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жуковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что он является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером N, площадью 34 425 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей;

- с кадастровым номером N, площадью 27443 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 01 января 2014 года и составляет: с кадастровым номером N -39 253 794,75 руб., с кадастровым номером N - 32 342 398,79 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор земельных участков обязан уплачивать арендную плату, исходя из размера их кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости, установленной в отчете частнопрактикующего оценщика Трюшникова Е.С. N 04/12/20-04 от 07 декабря 2020 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 18 933 800 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 682 000 руб.

Глава Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области Завгородний Ю.А. в поступившем заявлении просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом и своевременно извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Центрально-Черноземная агропромышленная компания" (далее - ООО "ЦЧ АПК", общество) является арендатором земельных участков: с кадастровым номером N, площадью 34 425 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей, для жилищного строительства, с кадастровым номером N, площадью 27 443 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей, для размещения производственных зданий, что подтверждается договором аренды земельного участка N 13 от 06 февраля 2015 года, договором аренды земельного участка N 89 от 08 сентября 2014 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N КУВИ -002/2021-4355726 от 26 января 2021 года, N КУВИ - 002/2021-4355392 от 26 января 2021 года (л.д. 24-41, 141-146).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости N КУВИ-002/2020-46105229 от 07 декабря 2020 года, N КУВИ-002/2020-461-5854 от 07 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:12:0100019:3 по состоянию на 01 января 2014 года составляет 39 253 794,75 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:12:0100019:53 по состоянию на 01 января 2014 года составляет 32 342 398, 79 руб.(л.д. 21,22).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены постановлением правительства Воронежской области N 970 от 11 декабря 2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области" по состоянию на 1 января 2014 года, в том числе и в отношении земельных участков, арендатором которых является административный истец.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что договором аренды предусмотрено исчисление арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности по уплате арендной платы.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, административным истцом представлен отчет об оценке частнопрактикующего оценщика Трюшникова Е.С. N 04/12/20-04 от 07 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года составляет 18 933 800 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года составляет 14 682 000 руб. ( л.д.88-118).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 298 от 29 декабря 2020 года отклонено заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым и указано, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", нарушены требования п. 5 ФСО N 3, п.22 ФСО N 7 (л.д. 17-20).

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

На основании статьи 77 КАС РФ и с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, поскольку оценка представленного отчета и определение величины рыночной стоимости объекта недвижимости требуют специальных знаний в области оценочной деятельности, суд назначил по делу судебную экспертизу для установления соответствия представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки и определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 1260/6-4 от 16 марта 2021 года в представленном отчете об оценке частнопрактикующего оценщика Трюшникова Е.С. N 04/12/20-04 от 07 декабря 2020 года не выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, выявлены несоответствия п. 5 ФСО N 3, п. п. 22в, 22д ФСО N 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года составляет 14 286 375 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года составляет 11 388 845 руб. (л.д. 167-187).

В соответствии со статьями 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 1260/6-4 от 16 марта 2021 года по правилам статей 82 и 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298 и от 25 сентября 2014 года N 611, оснований не доверять данному заключению не имеется, поскольку оно составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, а сделана экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, при этом выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования.

Таким образом, проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает возможным принять заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 1260/6-4 от 16 марта 2021 года в качестве допустимого и надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывая, что доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков не обращались.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Абзацем 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец обращался 14 декабря 2020 года с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в данном случае является 14 декабря 2020 года.

На основании изложенного, суд считает возможным установить в соответствии с заключением эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации N 1260/6-4 от 16 марта 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года в размере рыночной стоимости 14 286 375 руб., кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2014 года в размере рыночной стоимости 11 388 845 руб. и датой подачи заявления считать 14 декабря 2020 года.

В абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 отражено, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Принимая во внимание, что в связи с утверждением приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 N 2562 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области" по состоянию на 01.01.2020 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории региона, и учитывая, что постановлением Правительства Воронежской области от 20.11.2020 N 1044 "О признании утратившими силу постановлений правительства Воронежской области и администрации Воронежской области" постановление правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области" признано утратившим силу с 01.01.2021, т.е. на дату рассмотрения спора по существу оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков является архивной ввиду утверждения новых результатов очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения о том, что сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Центрально-черноземная агропромышленная компания" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 34 425 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей, для жилищного строительства, по состоянию на 01 января 2014 года равной рыночной стоимости в размере 14 286 375 (четырнадцать миллионов двести восемьдесят шесть тысяч триста семьдесят пять) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 27 443 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для производственных целей, для размещения производственных зданий, по состоянию на 01 января 2014 года равной рыночной стоимости в размере 11 388 845 (одиннадцать миллионов триста восемьдесят восемь тысяч восемьсот сорок пять) руб.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 14 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Трофимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка