Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 апреля 2021 года Дело N 3а-203/2021

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энкор" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Энкор" (далее - ООО "Энкор") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, в обоснование которого указало, что ООО "Энкор" на праве аренды принадлежат земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 581 кв.м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 130 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 544 кв.м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 237 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. <адрес>, кадастровая стоимость которых определена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края" (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ... и ... соответственно.

Согласно Отчёту N 38-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19 февраля 2021 года, составленному ЗАО "Дальком-аудит", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Согласно Отчёту N 68-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 19 февраля 2021 года, составленному ЗАО "Дальком-аудит", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... и земельного участка с кадастровым номером N в размере ... значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в Отчётах ЗАО "Дальком-аудит" NN 38-о/2021, 68-о/2021 от 19 февраля 2021 года, что нарушает права административного истца, как арендатора земельных участков, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд:

пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 1581 кв.м, с кадастровым номером N, и установить её равной его рыночной стоимости в размере ...;

пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 544 кв.м, с кадастровым номером N, и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Представитель административного истца, представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленными Отчётами NN 38-о/2021, 68-о/2021 от 19 февраля 2021 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, полагают, что Отчёты не отражают действительную рыночную стоимость земельных участков, поскольку, применяя сравнительный подход, оценщик подобрал объекты-аналоги, различающиеся по площади, месту расположения, в связи с чем полагают, что данные отчёты об оценке не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости указанных земельных участков. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 13 ноября 2019 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края ("Арендодатель") и ООО "Энкор" ("Арендатор") заключён Договор аренды N 5017-19 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 1581 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, Находкинский проспект, 7, в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1) (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 19 октября 2019 года по 14 октября 2068 года (пункт 1.4). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 15 октября 2019 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 Договора, арендная плата определяется на основании постановления администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" и постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края". Изменения годового размера арендной платы, определённого настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов.

Арендная плата за указанный в п. 1.1. настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Данный Договор 5 декабря 2019 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер N -25/010/2019-7.

Приложением N 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

1 февраля 2018 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края ("Арендодатель") и ООО "Ария" ("Арендатор") заключён Договор аренды N 4595-18 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 2 544 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 237 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г.Находка, Находкинский проспект, N 7, в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1) (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 16 января 2018 года по 15 января 2067 года (пункт 1.4). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 16 января 2018 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 Договора, арендная плата определяется на основании постановления администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" и постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края". Изменения годового размера арендной платы, определённого настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов.

Арендная плата за указанный в п. 1.1. настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Данный Договор 26 июня 2018 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер N -25/010/2018-7.

Приложением N 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

На основании Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 1 февраля 2018 года N 4595-18, в связи с реорганизацией ООО "Ария" в форме выделения из него ООО "Энкор" в договоре аренды от 1 февраля 2018 года N 4595-18 земельного участка площадью 2544 кв.м с кадастровым номером N произошла заменена "Стороны" ООО "Ария" на "Сторону" ООО "Энкор". Арендатор ООО "Энкор" ставится лицом в договоре аренды земельного участка и приобретает права, обязанности, а так же несёт ответственность, предусмотренные договором аренды земельного участка.

Приложением N 1 к данному Дополнительному соглашению является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 г. N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю от 4 февраля 2021 года N КУВИ-002/2021-7529331 в отношении земельного участка с кадастровым номером N постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 января 2021 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю от 4 февраля 2021 года N КУВИ-002/2021-7529565 в отношении земельного участка с кадастровым номером N указанным постановлением утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 января 2021 года.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков, арендуемых им, их рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО "Энкор" представлёны в Отчёты NN 38-о/2021, 68-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленные 19 февраля 2021 года оценщиком ЗАО "Дальком-аудит" Елизовой Т.Ю., из которых следует, что:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 581 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, для размещения объектов розничной торговли. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 130 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, Находкинский пр-т, д. 7, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ...;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 544 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, для иных видов жилой застройки. Адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 237 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, Находкинский пр- т, д. 7, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Суд, оценивая Отчёты NN 38-о/2021, 68-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленные 19 февраля 2021 года оценщиком ЗАО "Дальком-аудит" Елизовой Т.Ю., приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчётах сведения соответствуют действительности и признаёт их достоверными доказательствами.

Оценка рыночной стоимости земельных участков произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объектов оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчётах подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объектов недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчётов NN 38-о/2021, 68-о/2021 от 19 февраля 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорных земельных участков административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков ими не заявлялось.

В связи с изложенным, доводы заинтересованного лица администрации Находкинского городского округа Приморского края суд расценивает как несостоятельные.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО "Энкор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года; кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 3 марта 2021 года (дата сдачи административного искового заявления в почтовое отделение для направления в суд).

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд