Решение Липецкого областного суда

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 3а-20/2021

Именем Российской Федерации

21 апреля 2021 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "София" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и здания равной рыночной стоимости,

установил:

ООО "София" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нем здания с кадастровым номером N равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 2037 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и нежилого здания с кадастровым номером N площадью 4073,5 кв.м, адрес: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 8.06.2012г. и нежилого здания по состоянию на 27.11.2013г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика земельного налога и налога на имущество. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N от 27.05.2019г., выполненным ФИО10

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Черников А.Ю. заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания на основании отчета об оценке N от 27.05.2019 г.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Лыкова Л.Н. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г.Елец Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца Черникова А.Ю., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Лыковой Л.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "София" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 2037 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и нежилого здания с кадастровым номером N площадью 4073,5 кв.м, адрес: <адрес> (л.д.11-27 т.1).

Кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости установлена:

- земельного участка по состоянию на 08.06.2012г. в размере 8049 225 руб. 87 коп.

- нежилого здания по состоянию на 27.11.2013г. в размере 39604 814 руб. 83 коп.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка и нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога и налога на имущество, исчисление которых производилось до 1.01.2020 г. из оспариваемой кадастровой стоимости. При этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д. 8 том 1).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 27.05.2019г., выполненный ФИО11., согласно которому, рыночная стоимость составляет:

- земельного участка по состоянию на 08.06.2012г. - 1768 000 руб.,

- нежилого здания по состоянию на 27.11.2013г. - 27006000 руб. (л.д.30-102 том 1).

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии от 29.09.2020г. (л.д.8 том 1).

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N от 27.05.2019г., выполненный ФИО12., на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оценщиком нарушен п.5 ФСО N 3 "...информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена..." и "...содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке).. .", п.11 ФСО N 3 "В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки...".

На стр.18-20 отчета представлены данные анализа рынка коммерческой недвижимости без указания конкретных источников информации, а также даты актуальности информации, что не позволяет проверить достоверность указанных данных и их соответствия рыночным данным по состоянию на дату оценки.

На стр.26-28 отчета представлены данные анализа цен на земельные участки в Липецкой области для земельных участков промышленного назначения, что не соответствует назначению оцениваемого земельного участка, что вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта нежилого здания с кадастровым номером N в рамках затратного подхода применялись данные Сборника Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 1 января 1972 года". В Сборниках УПВС приводится стоимость строительства в ценах на 01.01.1972 г. и с учетом материалов, конструктивных решений и технологий строительного производства, характерных для тех лет. Указанные сведения применены для расчета стоимости исследуемого здания 1995 года постройки. Учитывая, что оценщиком был применен единственный подход к оценке, то сопоставить результат рыночной стоимости оцениваемого здания, полученный на основании Сборников УПВС, рыночным данным не представляется возможным. Оценщиком не приведено подтверждение возможности использования Сборников УПВС, содержащих расценки на 01.01.1972г., для определения рыночной стоимости оцениваемого здания, и их сопоставимости рыночным данным на 27.11.2013 г., что приводит к нарушению п. 5 ФСО N 3, а также могло существенно отразиться на полученном результате рыночной стоимости.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (стр. 37-39 отчета) оценщиком указан источник информации по объектам-аналогам - "из учетных данных Росреестра", однако точные ссылки на источник информации не приведены, копии материалов и распечаток в отчете не представлены, что не позволяет проверить достоверность используемых данных об объектах-аналогах.

Для каждого объекта-аналога не приведены данные о разрешенном использовании/назначении земельных участков (объектов-аналогов), что не позволяет проверить их сопоставимость по назначению оцениваемому земельному участку, что могло существенно отразиться на результате рыночной стоимости.

В результате проведенного исследования экспертом сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости N от 27.05.2019г., выполненного ФИО13., не были соблюдены требования Закона РФ "Об оценочной деятельности" и Федеральных стандартов оценки, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Союза судэкспертов "Ника" ФИО14

В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 25.02.2021г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2037 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 08.06.2012г. составила 5467 900 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 4073,5 кв.м, адрес: <адрес> по состоянию на 27.11.2013 г. составила 48661 900 рублей.

Анализируя экспертное заключение N от 25.02.2021г., суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применил сравнительный подход с использованием метода корректировок как наиболее полно отвечающего заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (общедоступные интернет-сайты). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал существующие подходы к оценке. Исходя из анализа сложившихся рыночных условий, эксперт при определении рыночной стоимости нежилого здания использовал сравнительный, затратный и доходный подходы, в рамках которых была определена рыночная стоимость объекта недвижимости, что не противоречит положениям статьи 14 Закона оценочной деятельности и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

При определении рыночной стоимости здания затратным подходом эксперт использовал метод сравнительной единицы (метод удельных затрат на единицу сравнения в уровне базисных цен с применением коэффициентов индексации, определилвеличину затрат на строительство объекта, величину накопленного износа, прибыль предпринимателя. Все расчеты произведены табличным способом. По результатам проведенного исследования рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода составила 128220178 руб.

В рамках сравнительного подхода использован метод корректировок, эксперт отдельно определилстоимость здания и земельного участка, на котором оно расположено, рыночная стоимость составила 48853725 руб.

При применении доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации доходов. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода составила 48470032 руб.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов методом средневзвешенного результата, расчет стоимости объектов недвижимости произведен с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7, мотивированно и корректно.

Допущенная в таблице N 8 техническая ошибка об указании арендной ставки вместо цены предложения, не повлияла на достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта, что следует из содержания произведенных расчетов в исследовательской части экспертного заключения.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оспаривая заключение эксперта N от 25.02.2021г., представитель административного истца представил письменную рецензию на заключение эксперта, выполненную оценщиком ООО "Апрайс" ФИО15 из которой следует, что экспертом применены аналоги, не соответствующие объектам исследования по масштабному фактору, разрешенному использованию, местоположению, величина затрат на создание исследуемого здания определена с учетом НДС, в заключении не подтверждена информация относительно корректирующего коэффициента на отличие в строительном объеме, коэффициента изменения стоимости земельных участков, в расчетах использована информация, опубликованная после даты оценки, неправильно указан эксплуатационный срок здания, неправильно рассчитана и занижена корректировка на расположение объектов внутри квартала, относительно красной линии застройки, не корректно определена корректировка на местоположение, не обоснованно не применена скидка на торг, введена корректировка на техническое состояние, стоимость аналогов-зданий не очищена от стоимости земельных участков, неправильно произведен расчет весовых коэффициентов.

Экспертом Союза судэкспертов "Ника" ФИО16 представлены письменные пояснения по каждому замечанию, изложенному в рецензии, подтверждены выводы экспертного заключения N N от 25.02.2021г.