Решение Томского областного суда

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 3а-199/2021

31 августа 2021 года Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Бондаревой Н.А.

при секретаре Крючковой А.Е.,

с участием представителя Гетевонян А.М. Осипова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело N 3а-199/2021 по административному иску индивидуального предпринимателя Гетевонян Арменуи Матевосовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

индивидуальный предприниматель Гетевонян А.М. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление Росреестра по Томской области"), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрации Города Томска, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 65 000 рублей.

В обоснование требований ссылалась на то, что является арендатором данного земельного участка, уплачивает арендную плату, исчисляемую в процентном отношении к его кадастровой стоимости. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 224 508 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте частнопрактикующего оценщика от 14 июля 2021 г. N 210/21. Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает её права и законные интересы, необоснованно увеличивает финансовые обязательства по уплате арендной платы.

Определением судьи Томского областного суда от 30 июля 2021 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.

В судебном заседании представитель административного истца Осипов А.В. заявленные требования поддержал. Полагал, что рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере, определенном на основании представленного отчета, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку расчет размера арендной платы исходя из оспариваемой кадастровой стоимости начал исчисляться только в 2021 г., кроме того, новая кадастровая стоимость земельного участка в предусмотренном законом порядке до настоящего времени не утверждена.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца Гетевонян А.М., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Города Томска, Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями частей 1, 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменном отзыве Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области оставило разрешение дела по существу на усмотрение суда, указав, что реализация в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы Управления.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе по заявленному размеру рыночной стоимости спорного объекта, указало, что является ненадлежащим ответчиком в данном административном деле, поскольку кадастровую стоимость земельного участка не определяло.

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска оставил разрешение требований по существу на усмотрение суда, вместе с тем полагал, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка использованы в качестве аналогов объекты с иным видом использования, чем оцениваемый земельный участок, используемый для коммерческих целей - общественного питания, что могло повлиять на обоснование рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заслушав представителя административного истица, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что Гетевонян А.М. в соответствии с заключенным 27 сентября 2006 г. с Департаментом недвижимости от имени администрации Города Томска договором аренды /__/ в редакции дополнительных соглашений является арендатором земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 г. N /__/, заключенного сторонами 20 мая 2021 г., за период с 14 апреля 2021 г. ставка арендной платы за пользование земельным участком установлена в размере 4% его кадастровой стоимости.

На основании решения Думы города Томска от 5 июля 2011 г. N 171 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск", в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка" размер арендной платы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости.

Постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. N 1240 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск", по состоянию на 1 января 2014 г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ - 224 508 руб.

Сведения о названой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости содержатся также в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27 июля 2021 г.

При изложенных данных обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.,в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2015 г., административное исковое заявление подано по истечении указанного выше срока, в связи с чем представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения в суд.

Рассмотрев данный вопрос, суд пришел к выводу о наличии оснований для восстановления срока, так как расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка производится в отношении административного истца лишь с 14 апреля 2021 г., при этом до настоящего времени по истечении установленного законом периода не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, а оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является действующей.

К случаям, когда пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению (статья 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), данный не относится.

На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет от 14 июля 2021 г. N 210/21, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 65 000 рублей.

Оценивая представленный отчет по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка, поскольку он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, отчет мотивирован, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами, не содержат противоречий.

Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка земельного участка проводилась по состоянию на 1 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, составлено точное описание объекта оценки, его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования, информация о текущем использовании объекта оценки.

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Доводы представителя Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, направленные на оспаривание отчета, о том, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, состоятельными быть признаны не могут.

Допрошенная в судебном заседании оценщик Д. пояснила, что анализируя рынок предложений земельных участков по различным базам данных по сделкам с целью выявления сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки- 1 января 2014г., было установлено, что приведенной в объявлениях информации, необходимой для идентификации объекта, недостаточно, невозможно определить точный адрес объекта, отсутствует кадастровый номер земельного участка. В связи с отсутствием полностью сопоставимых аналогов с объектом оценки были выбраны в качестве аналогов земельные участки, по которым имелась достаточная информация для расчетов, с последующей корректировкой на существующие отличия, в том числе по виду разрешенного использования.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице 23 с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В отчете присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые оценщиком сведения.

Показания оценщика о применении метода корректировок согласуются с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения (корректировка на торг, на дату продажи, на расположение на "красной" линии, общую площадь (размер), на различие в разрешенном использовании), с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы об его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, заявлены не были.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 65000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая подлежит внесению в ЕГРН; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, которая имело место 28 июля 2021 года.

Доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что названное учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному административному иску, заслуживают внимания.

На основании части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, кадастровая стоимость земельного участка, являющаяся предметом оспаривания, утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. N 1240.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В силу пунктов 1, 3, 7.1.27 положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, утвержденного приказом Росреестра от 30 мая 2016 г. N П/0263, Управление Росреестра по Томской области является территориальным органом Росрееста, юридическим лицом, к функциям которого относится в том числе государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

В связи с чем в административном деле в качестве административных ответчиков участвуют Управление Росреестра по Томской области и администрация Города Томска.

При таких данных Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в настоящем деле надлежащим ответчиком не является.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск индивидуального предпринимателя Гетевонян Арменуи Матевосовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 65 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 28 июля 2021года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Бондарева

Мотивированное решение принято 14 сентября 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка