Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-198/2021

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца Клименовой Х.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Рахманова Темури Сабировича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Рахманов Т.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости объекта на дату оценки. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Рахманов Т.С. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., определенной по результатам проведения судебной оценочной экспертизы в сумме 5 485 000 рублей. Рахмановым Т.С. также заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного пятилетнего срока на обращение с требованием об оспаривании кадастровой стоимости объекта.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественных и земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца Клименова Х.С. поддержала требования своего доверителя в указанной выше редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От Рахманова Т.С. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Правительство Ростовской области в электронном виде представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в сумме, определенной судебным экспертом.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в отзыве, представленном на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представил возражения на административный иск.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 16 сентября 2009 г. N 31493 и дополнительного соглашения к нему от 28 апреля 2021 г. N 1, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Рахманов Т.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 356 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - нежилые помещения (склад), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... В собственности Рахманова Т.С. находятся здания, возведенные на указанном земельном участке.

По условиям дополнительного соглашения к договору аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 10 376 640,84 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 21 мая 2021 г. N 14849/05-2021, выполненный оценщиком ООО "ГЕО-ДОН" .... Оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки рыночная стоимость земельного участка составляла 2 658 883 рубля.

По ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 9 августа 2021 г. N 114-Э/2021 судебной экспертизы, выполненной экспертом АНО "Судебное экспертное бюро" ..., на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 5 485 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.

Оценив имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы и устанавливает кадастровую стоимость объекта в этом размере.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Изложенный в возражениях ДИЗО г. Ростова-на-Дону довод о сокращении поступлений в бюджет в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 г., Рахманов Т.С. обратился в суд с административным исковым заявлением 3 июня 2021 г., то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости; более того, до апреля 2021 г. Рахманов Т.С. не являлся арендатором объекта и не имел в связи с эти правовой заинтересованности в оспаривании его кадастровой стоимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности отчета об оценке являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (47,1 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и, соответственно, не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда не может считаться вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела судебных расходов отсутствуют.

АНО "Судебное экспертное бюро" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Рахманову Темури Сабировичу срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 356 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - нежилые помещения (склад), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 5 485 000 рублей.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта считать 3 июня 2021 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Рахманова Темури Сабировича в пользу АНО "Судебное экспертное бюро" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 30 августа 2021 г.

Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка