Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 3а-196/2021

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "ПромСтройИнвест" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) "ПромСтройИнвест" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 100 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 046 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 784 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 093 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что АО "ПромСтройИнвест" является арендатором указанных объектов недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений об их кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Яр - Оценка" (далее - Отчеты), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 046 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату - 7 093 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 14 586 147 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 27 047 350, 75 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Бузаджи М.Н. административное исковое заявление поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, в письменных отзывах на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка АО "Феррум - Сити", Волков Л.Е., ЗАО "Регионинвест", ИП Данилова С.Н. возражений против требований административного иска не заявили.

Заслушав представителя административного истца, эксперта Александрову О.О., допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "ПромСтройИнвест" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что АО "ПромСтройИнвест" является арендатором

земельного участка площадью 15 100 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>

земельного участка площадью 8 784 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что АО "ПромСтройИнвест" является арендатором находящихся в государственной собственности земельных участков.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельные участки определяется на основании сведений об их кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 15901-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16 ноября 2004 года, договора N 17100/1-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 4 августа 2015 года, по условиям которых (приложения к договорам) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "ПромСтройИнвест" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, арендатором которых он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца вошли в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 составила 14 586 147 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 27 047 350, 75 рубля.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 9 046 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на ту же дату - 7 093 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Согласно экспертным заключениям, выполненным экспертом Александровой О.О., представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчетах рыночная стоимость данных объектов недвижимости является достоверной.

Исследование Отчетов с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Александровой О.О. и ее дополнительных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков сравнительным подходом, применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектами оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объектов оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в правовых основаниях их передачи, в расположении относительно районов города, относительно автомагистрали, в площади, в наличии свободного подъезда, в обеспеченности сетями водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения, в наличии железнодорожной ветки, в связи с чем введены соответствующие корректировки. Кроме того, к ценам аналогов оценщиком применена корректировка на торг.

При расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, анализируя ценообразующие характеристики аналога 6 (<адрес>), оценщик пришла к выводу о том, что он имеет свободный к нему подъезд.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта - аналога, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что данный аналог не имеет свободного подъезда.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В возражениях на Отчет Департаментом приведены также доводы о том, что использованный для расчета рыночной стоимости обоих объектов административного истца аналог по адресу: <адрес>, не является свободным земельным участком, на нем имеются строения, оказывающие влияние на цену данного аналога.

Указанные доводы Департамента проанализированы оценщиком в дополнительных пояснениях.

Оценщиком приведены убедительные доводы о том, что сведения ЕГРН о зарегистрированных в пределах указанного аналога объектах капитального строительства не соответствуют фактическим обстоятельствам, опровергаются содержанием объявления о продаже земельного участка, подтверждением продавца данного участка о том, что он свободен от застройки, спутниковыми снимками участка, а также тем, что согласно данным ЕГРН объект капитального строительства находится в пределах трех земельных участков, с которыми объект - аналог не имеет общих границ.

В возражениях на Отчет административный ответчик приводил доводы о существенном различии объектов оценки и аналогов по такому ценообразующему фактору как площадь.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 цены аналогов, отличающихся по площади от объектов оценки, оценщиком корректировались.

В соответствии с требованиями пунктов 5, 8 ФСО N 3 выводы оценщика относительно величины корректировки, порядке ее расчета полно и подробно в Отчетах приведены, их обоснованность сомнений не вызывает и иными доказательствами не опровергается.

В качестве аналога оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес>

В возражениях на Отчеты Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля приведены доводы о том, что указанный аналог находится в муниципальной собственности и никому во владение и пользование не передавался.

При таких обстоятельствах, по мнению административного ответчика и заинтересованного лица, отсутствуют лица, которые имели бы право отчуждать право аренды данного земельного участка.

Кроме того, в качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: <адрес> и земельного участка по адресу: <адрес>

В возражениях на Отчет МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля приведены доводы о том, что указанные аналоги были переданы их правообладателям на праве аренды.

При этом, договоры аренды заключены по результатам аукциона.

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что указанные земельные участки свободны от застройки, их арендаторы не вправе были отчуждать право аренды данных земельных участков.

Суд находит данные возражения несостоятельными и находящимися вне сферы правового регулирования законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с пунктом 11в ФСО N 7 в рамках анализа рынка проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.