Решение Рязанского областного суда

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 3а-196/2021

12 апреля 2021 года г. Рязань
Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н.,

представителя административного истца Назаровой Н.А.,

представителей Минимущества Рязанской области и ГБУ РО "Центр ГКО" Степаненко И.С. и Бикуловой А.А.,

при секретаре Кирдянове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Манакина Павла Васильевича к ФГБУ "ФКП Росреестра" и ГБУ РО "Центр ГКО" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: Минимущества Рязанской области, администрация г. Рязани),

УСТАНОВИЛ:

Манакин П.В. обратился в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 20 мая 2019 года в размере 7 515 000 рублей.

В обоснование указал, что он является собственником данного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Ссылаясь на отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 7 515 000 рублей по состоянию на 20.05.2019, административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта, утвержденная на ту же дату в размере - 24 870 967, 65 рубля, является завышенной и нарушает его права, как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Назарова Н.А., поддержала заявленные административные исковые требования.

Представители Минимущества Рязанской области и ГБУ РО "Центр ГКО" Бикулова А.А. и Степаненко И.С. возразили против удовлетворения административного иска. Просили назначить по административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, привели доводы о том, что отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N и экспертное заключение <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ N, не могут являться бесспорными доказательствами указанной в них величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, поскольку они не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившегося административного истца Манакина П.В., неявившихся представителей административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица - администрации города Рязани, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения явившихся представителей сторон, показания оценщика Беленикиной Е.А., изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного в иске земельного участка равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Часть 1 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017) указывает, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что административный истец Манакин П.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <скрыто>., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.15-18 в томе 1).

Участок находится в промышленной зоне областного центра, застроен, используется в соответствии с разрешенным видом использования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, как вновь учтенного объекта недвижимости, была определена в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании акта ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" по состоянию на 20.05.2019 в размере 24 870 967, 65 рубля, сведения о чем внесены в ЕГРН 04.06.2019 года (л.д.147-149,157 в томе 1).

В связи с этим суд полагает, что административный истец Манакин П.В. вправе оспорить кадастровую стоимость указанного в административном иске земельного участка, надлежащим административным ответчиком по делу является ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки".

Оспаривая действующую кадастровую стоимость объекта, административный истец представил в суд отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный специалистом-оценщиком <скрыто>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату определения кадастровой стоимости составляет 7 515 000 рублей (л.д. 127 в томе 1).

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела Минимущества Рязанской области привело доводы о несогласии с определенной оценщиком <скрыто> величиной рыночной стоимости объекта оценки, указав на несоответствие отчета требованиям федеральных стандартов оценки.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений, по ходатайству стороны административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <скрыто>

По результатам судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО11 представлено заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого, отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный <скрыто> соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части статьи 11 и Федеральным стандартам оценки. Экспертом подтверждена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20.05.2019 в размере 7 515 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Оценивая по правилам статей 82, 84 и 168 КАС РФ отчет <скрыто> N от ДД.ММ.ГГГГ и экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом данных в судебном заседании показаний оценщика ФИО13 и дополнительных письменных пояснений судебного эксперта ФИО12 суд находит, что определенная в отчете и подтвержденная заключением экспертизы итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

При оценке земельного участка оценщик ФИО14 руководствовалась принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в отчете об оценке приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки; при проведении оценки были подобраны и использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода к оценке.

Отчет выполнен специалистом, профессиональная компетенция которого соответствует требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности. Оценщик <скрыто> является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов оценщиков", ее ответственность застрахована, имеется квалификационный аттестат по оценке недвижимости.

При проведении судебной экспертизы отчет <скрыто> об оценке тщательно исследован и проверен. Экспертом выполнена проверка достоверности использованных в отчете рыночных данных, произведен анализ обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в отчете, проведена проверка корректности проведенных расчетов.Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Заключение судебной экспертизы исполнено экспертом ФИО15 имеющим высшее техническое и юридическое образование, а также образование в области оценочной деятельности, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим гражданскую ответственность, имеющим большой стаж работы в области оценочной деятельности (17 лет), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

Суд не может согласиться с доводами представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, изложенными в дополнительном отзыве по административному делу и письменном ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы, о допущенных оценщиком и экспертом нарушениях при проведении оценки земельного участка.

Довод представителя заинтересованного лица о неподтвержденной стоимости объекта аналога N 1 на дату оценки не может быть принят во внимание, по следующим мотивам.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

На страницах 63-64 отчета оценщиком представлен скриншот объявления с интернет-сайта "Domofond.ru" о продаже объекта аналога N 1, размещенного 27.06.2017, содержащий сведения о стоимости объекта в размере 3 200 000 рублей на дату обновления - 20.12.2020 года. Одновременно в распоряжении оценщика имелось письмо ООО "КЕХ еКоммерц" (администратор сайта Авито.ру) от 11.12.2019 г. адресованное ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки" со сведениями о стоимости данного аналога на дату оценки в размере 3 900 000 рублей. Именно эта цена предложения обоснованно и была взята оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

В судебном заседании оценщик ФИО16 пояснила, что вышеуказанное письмо ООО "КЕХ еКоммерц" было предъявлено суду представителем Минимущества Рязанской области, при рассмотрении административного дела N 3а-320/2019, в рамках которого <скрыто> проводило судебную оценочную экспертизу. Показания оценщика в данной части подтверждаются приобщенными к материалам дела копиями материалов административного дела N 3а-320/2019, сведениями с интернет-сайта "Domofond.ru" о партнерстве с сайтом "Авито" в части размещения и повторяемости объявлений. Идентичность объявления с интернет-сайта "Domofond.ru" о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и объявления N с сайта Авито, скриншот которого был представлен оценщиком в судебном заседании, сомнений не вызывают.

Представители Минимущества Рязанской области и ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" в судебном заседании не оспаривали содержание данного письма, не ссылались на его недостоверность, доказательств другой стоимости объекта-аналога N 1 не представили.

Ссылки представителя административного ответчика на то обстоятельство, что объекты-аналоги N 2 и N 3 несопоставимы с объектом оценки по физическим характеристикам, поскольку на них имеются объекты капитального строительства, суд также не может принять во внимание.

В тексте объявления о продаже земельного участка, которое использовал оценщик в отношении аналога N 2, кадастровый номер земельного участка отсутствует. В связи с этим доводы заинтересованного лица о том, что аналог N 2 является земельным участком с кадастровым номером N, являются несостоятельными и основаны на предположениях. При этом из текста объявления о продаже объекта-аналога N 2 (земельный участок, расположенный в <адрес>), размещенного с ним фотоснимка (л.д.67 в томе 1), следует, что на данном земельном участке объектов капитального строительства не имеется, в связи с чем, он был принят оценщиком при проведении оценки, как незастроенный.

На земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по <адрес> (объект-аналог N 3), согласно данным Росреестра имеется объект капитального строительства: здание - склад трех комплектующих, однако земельный участок был продан по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отдельно от здания за 8 900 000 рублей, данная цена и была принята оценщиком. В подтверждение чего на страницах 93-102 отчета представлены выписки из ЕГРН и копия договора купли-продажи. Наличие согласно данным Росреестра на объекте-аналоге N 3 подземного сооружения - водопроводной сети "Приокский", имеющей общую протяженность по Московскому шоссе и Приокскому поселку г. Рязани 50 727 м, не влияет на использование земельного участка по назначению, поскольку каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования названный объект-аналог не имеет, в зону с особыми условиями использования территории не входит, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется. Ссылка представителя Минимущества Рязанской области на сообщение МП "Водоканал г. Рязани" от 20.12.2019 о необходимости при строительстве размещать на земельном участке объекты по отношению к сетям водопровода с соблюдением требований СНиП, в данном случае не свидетельствует об обратном.

Помимо этого эксперт ФИО17 указал в дополнительных пояснениях на то, что в соответствии с отчетом N 2 "Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Рязанской области" по состоянию на 01.01.2018, выполненном ГБУ РО "Центр ГКО", проверенном и утвержденном Минимущества Рязанской области, подобные "ограничения" в отношении объекта-аналога N 3 не учитывались.

Вопреки доводам представителя Минимущества Рязанской области о неверном применении экспертом корректировок на обеспеченность земельного участка коммуникациями, из заключения судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом исследованы на возможность или невозможность подведения коммуникаций.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией, правильность применения корректировки по которым подвергается заинтересованным лицом сомнению, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или "условно свободный".

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Таким образом, отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ и заключение судебной оценочной экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в том числе в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Изложенные в дополнительном отзыве, ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, доводы представителя заинтересованного лица о допущенных, по его мнению, экспертом ФИО18 нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения существенно повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).