Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-195/2021

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Семейкиной С.А.

при секретаре Коневой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-195/2021 по административному исковому заявлению Линник Галины Алексеевны в лице представителя Больших А.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равного его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Линник Г.А. обратилась в суд с административным иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по ЯНАО об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 013 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 7 713 330 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Определением суда ЯНАО от 5 февраля 2021 года в качестве административных ответчиков привлечены к участию в деле Департамент имущественных отношений и Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО.

В возражениях на административное исковое заявление представители Департамента имущественных отношений ЯНАО и Администрации муниципального образования города Ноябрьска, полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Линник Г.А. обратилась в суд с заявлением, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 714 000 рублей.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, (кроме представителя департамента имущественных отношений ЯНАО) в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, суд их явку обязательной не признавал.

На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель департамента имущественных отношений Кудряшов С.А. в судебном заседании считает административные исковые требования Линник Г.А. не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях на административное исковое заявление. Просит назначить по делу повторную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда ЯНАО от 21 мая 2021 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав представителя департамента имущественных отношений ЯНАО Кудряшова С.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец Линник Г.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимого имущества: "Гаражный комплекс" (далее - земельный участок).

По условиям договора аренды земельного участка N 83/1-18 от 02 июля 2018 года, со сроком аренды до 31 декабря 2019 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска.

В соответствии с мировым соглашением, заключенным между Департаментом имущественных отношений ЯНАО и Линник Г.А. 26.12.2019 года Департамент имущественных отношений ЯНАО Администрации г. Ноябрьска и Линник Г.А. обязуются заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N для завершения строительства незавершенных строительством объектов (мировое соглашение заключено во исполнение определения Арбитражного суда ЯНАО от 29.06.2018 года по делу N А-81-2645/2018 по иску Департамента имущественных отношений г. Ноябрьска к Линник Г.А. об изъятии незавершенного строительства объекта путем продажи с публичных торгов).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 7 713 330 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка на данную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 13).

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи, административный истец представил в суд отчет N 47 выполненный 1 декабря 2020 года ООО "Экспертно-оценочная палата" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 2 013 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года (л.д. 42-99).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости, отчет не имел необходимого экономического обоснования.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 26 апреля 2021 года N 21040600 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 714 000 рублей.

Как усматривается из заключения, экспертом был применен доходный подход методом капитализации земельной ренты, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).

В рамках доходного подхода экспертом применён метод капитализации по расчётным моделям. В качестве аналогов объекта оценки взяты ряд объектов, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).

Заключение Бузановой Е.В. позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта. Выводы эксперта Бузановой Е.В. не содержат каких-либо противоречий.

Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их. Высказанные в письменном возражении Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представителем данного административного ответчика в суде сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению.

К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах. Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика. Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные в письменном возражении предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки

Учитывая объем и полноту проведенных исследований в рамках судебных оценочных экспертиз и выводы экспертов, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. от 26 апреля 2021 года N 21040600, является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает всем требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.

Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.

Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 1 714 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

Административное исковое заявление подано в суд 27 января 2021 года посредством почтовой связи, поэтому датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать именно эту дату (л.д. 101).

От директора ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 39 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 713 330 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы, в размере 1 714 000 рублей составляет 77% (или 4,5 раза), и соответственно, является значительной, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения.

Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

При таких данных прихожу к выводу, что заявление директора ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. подлежит удовлетворению, а судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 39 000 рублей следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 714 000 (один миллион семьсот четырнадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления Линник Г.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 27 января 2021 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ООО НЭУ "ЭСКОНС" Бузановой Е.В. расходы по производству судебной экспертизы в сумме 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.

Мотивированное решение суда будет изготовлено 24 мая 2021 года.

судья С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка