Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 3а-194/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя административного истца Болгова И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Гершмана Аркадия Лазаревича об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

Гершман А.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что ему принадлежат земельные участки из категории земель населенных пунктов: земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 10 414 019,12 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 13 197 797,60 руб. Кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости земельных участков, что влияет на размер земельного налога. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.

С учетом уточнений, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 154 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв.м; кинотеатры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 5 471 114 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 447 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м; кинотеатры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 6 812 476 руб.

Также административный истец просит восстановить срок на подачу административного искового заявления, поскольку кадастровая стоимость участков не изменялась и является актуальной.

Гершман А.Л. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Согласно поступившего материалы дела заявления, административный истец просит рассматривать дело в его отсутствие с участием его представителя Болгова И.Ю.

Представитель административного истца Болгов И.Ю., действующий по доверенности, в судебном заседании просил восстановить пропущенный процессуальный срок и удовлетворить уточненные требования Гершмана А.Л.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Шахты.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте предварительного судебного заседания уведомлен. Согласно письменного отзыва представителя Правительства Ростовской области Шемет А.Б., действующей по доверенности, административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В порядке подготовки дела представлен письменный отзыв, в котором представитель Ткаленко Ю.В. указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 154 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 447 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществлен 9 июля 2012 г. и 5 июня 2012 г. соответственно. В отношении указанных земельных участков зарегистрировано право собственности Гершман А.Л. В результате проведения очередной государственной кадастровой оценки земель, на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 их кадастровая стоимость определена на 1 января 2014 г. и внесена в ЕГРН 29 декабря 2014 г.: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 10 414 019,12 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 13 197 797,6 руб. Таким образом, земельные участки были включены в перечень участков из категории земель населенных пунктов в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2014 г. Изменений качественных и (или) количественных характеристик названных участков, влекущих изменения их кадастровой стоимости, в дальнейшем не происходило. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В порядке подготовки дела представлен письменный отзыв, в котором представитель Шаповалова И.А. указала, что орган регистрации прав вносит в кадастр результаты государственной кадастровой оценки поступившие в орган кадастрового учета, и не вправе каким-либо образом изменять поступившие сведения. Действия Управления не оспаривались и неправомерными не признавались. Просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления Росреестра по Ростовской области.

Представитель Администрации г. Шахты Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Гершман А.Л. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 154 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м; кинотеатры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 1 447 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м; кинотеатры, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,

Указанное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21 июня 2012 года, 3 августа 2012 года, договорами купли продажи недвижимого имущества от 21 июня 2011 года, купли-продажи земельного участка N 6071 от 31 января 2012 года, дарения здания и земельного участка N П-5788 от 7 ноября 2006 года, мены земельных участков N 729184-729185 от 18 мая 2007 года, купли-продажи земельного участка N 747 от 18 сентября 2007 года, дарения недвижимого имущества N П-1590 от 2 октября 2008 года, купли-продажи земельного участка N 4621 от 17 марта 2010 года, купли-продажи земельного участка от 11 февраля 2011 года, купли-продажи недвижимого имущества N 6074 от 12 мая 2012 года, выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 21 июня 2021 года.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации Гершман А.Л. является плательщиком земельного налога, и вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных земельных участков завышенной.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 10 414 019,12 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 13 197 797,60 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке N 86/21-1 от 30 апреля 2021 года ООО "Риэлти" оценщика ФИО, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 246 721 руб.

Административный истец также представил отчет об оценке N 87/21-1 от 30 апреля 2021 года ООО "Риэлти" оценщика ФИО о рыночной стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 071 062 руб.

Учитывая поступившие возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности представленных отчётов и величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению N 16-2021 от 19 июля 2021 г. эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ФИО, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 471 114 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 6 812 476 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объектов исследования (таблица 1). По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельные участки являются смежными участками, расположены в зоне, пользующейся спросом при приобретении коммерческой недвижимости. Экспертом проведен анализ рынка, проанализированы предложения о продаже (таблица 3) и аренде земельных участков.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.

Выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования (таблица N 4) и проведя анализ, эксперт отобрал четыре аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями, использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Определяя стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на заданную дату, по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на условия рынка, местоположение, вид разрешенного использования, величину общей площади, инженерное обеспечение (таблица 5). Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Определяя стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на заданную дату, по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов также были скорректированы в расчётах с применением поправок на условия рынка, местоположение, вид разрешенного использования, величину общей площади, инженерное обеспечение (таблица 6).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Выводы, содержащиеся в заключении эксперта по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, является более аргументированным и убедительным.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2021 г. в размере их рыночной стоимости, определенном в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, суд принимает во внимание положение части 3 статьи 245 КАС РФ согласно которому административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости по обоим объектам недвижимости - 29 декабря 2014 года.

Гершман А.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением 15 мая 2021 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство, заявленное представителем административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 мая 2021 г.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административное исковое требование Гершмана А.Л. направлено на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости (47% и 49%) сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объектов экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов экспертизы не возражали, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО "Компания "ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения, в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного сумма 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил: