Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 3а-188/2021

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТРАНЗИТ-ЛЕС" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ТРАНЗИТ-ЛЕС" (далее - ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС") обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4925,07 кв.м, местоположение установлено <адрес>.

Установленная по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 4795939,06 рублей и значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете ЗАО "..." от 15 февраля 2021 года N 52-о/2021, в соответствии с которым его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2020 года составляет 2021000 рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы общества, поскольку это влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4925,07 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 2021000 рублей, по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебное заседание представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованного лица - администрации Находкинского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация Находкинского городского округа просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, в удовлетворении административного иска отказать, поскольку представленный административным истцом отчет не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, оценщик не подобрал равнозначные и равноценные объекты-аналоги соразмерной площади, месту расположения объектов оценки. В случае уменьшения кадастровой стоимости Находкинский городской округ понесет существенные убытки при передаче в собственность земельного участка собственнику объекта капитального строительства.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее- КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС" Сливин В.А. поддержал административные исковые требования, суду пояснил, что земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком до 21 октября 2012 года, до настоящего времени используется истцом, обязательства по внесению арендной платы административным истцом исполняются надлежащим образом.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Овчинникова Е.А. возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве на административный иск, поскольку постановление N 87-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, в настоящее время действует и никем не оспорено. Замечаний к представленному отчету об оценке административный ответчик не имеет.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статьи 22 Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земельного участка от 5 февраля 2004 года N 2581-04 администрация города Находки предоставила ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС" в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 4925,07 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение установлено <адрес>.

В соответствии с пунктами 1,3 договора аренды срок действия договора определен с 22 октября 2002 года по 21 октября 2012 года, при этом пунктом 5.4 данного договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В случае возобновления договора, в соответствии с п. 5.4, на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней (п.5.6 договора в редакции Соглашения об изменении договора аренды земельного участка от 6 мая 2006 года).

Как указано в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:31:010406:85 заключен 5 февраля 2004 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды государственного имущества.

В подтверждение исполнения обязанностей по договору аренды и возобновления его на тех же условиях на неопределенный срок ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС" представлены платежные поручения N 4 от 24 января 2020 года, N 19 от 21 февраля 2020 года, N 36 от 25 марта 2020 года, N 51 от 24 апреля 2020 года, N 73 от 25 мая 2020 года, N 88 от 25 июня 2020 года, N 101 от 10 июля 2020 года, N 121 от 10 августа 2020 года, N 141 от 14 сентября 2020 года, N 160 от 23 октября 2020 года, N 177 от 25ноября 2020 года, 3201 от 25 декабря 2020 года, N 4 от 25 января 2021 года, N 12 от 1 февраля 2021 года, N 28 от 25 февраля 2021 года, N 48 от 19 марта 2021 года.

Согласно соглашению об изменении договора аренды земельного участка от 22 октября 2009 года, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N 75-па регламентирован порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов.

Из пунктов 4, 5, 6, 9, 10 вышеназванного постановления следует, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка, определяемой в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС" вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер арендной платы по договору от 5 февраля 2004 года N 2581-04.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, по состоянию на 1 января 2020 года названным актом в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 4795939,06 рублей.

Стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 31 декабря 2020 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с абзацами 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, частью 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным N 25:31:010406:85, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 года с учетом допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки, составляет 2021000 рублей.

Суд, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Отчет выполнен оценщиком ФИО6., имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ об оценочной деятельности.

Вопреки доводам представителя администрации Находкинского городского округа специалистом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также в отчете оценщиком объясняется выбор сравнительного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленный административным истцом отчет ЗАО "..." от 15 февраля 2021 года N 52-о/2021 имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объекта, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 25:31:010406:85 по состоянию на 1 января 2020 года в размере 2021 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчета.

Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца, поскольку общество является плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылки министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление от 15 октября 2020 года N 87-п, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, в настоящее время не оспорено и не отменено, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае обществом, как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи ООО "ТРАНЗИТ-ЛЕС" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 2 марта 2021 года, то есть дату обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд согласно почтовому штемпелю на конверте.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТРАНЗИТ-ЛЕС" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4925,07 кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2021000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "ТРАНЗИТ-ЛЕС" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка площадью 4925,07 кв.м с кадастровым номером N считать 2 марта 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15 апреля 2021 года.

Судья Е.В.Пилипенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка