Решение Верховного Суда Удмуртской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 24 сентября 2021 года Дело N 3а-185/2021

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Габдрахманова А.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: Перевощиковым А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Смирнова Д. С. к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества", Управлению Росреестра по УР, ФГБУ "ФКП Росреестра по УР" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Смирнов Д.С. (далее - административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания общей площадью от 150 кв.м. до 1000 кв.м. (зона многоквартирной жилой застройки зданиями малой и средней этажности (Ж2)), площадью 942 +/- 6,81 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости, равной 2 471 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 546,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости, равной 17 975 000 рублей.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником названных объектов недвижимости. Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 708 616,32 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 25 414 347,38 рублей значительно превышает их рыночную стоимость в размере 2 471 000 рублей и 17 975 000 рублей соответственно, определенные Отчетами об оценке N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ и N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником объектов недвижимости. Полагает, что кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости должна быть установлена в размере их рыночной стоимости.

Представитель Смирнова Д.С. - Шайдуллина В.Ф. в судебном заседании требования, изложенные в административном иске, поддержал в полном объеме. Не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной судебной экспертизой.

Представитель Правительства Удмуртской Республики Небогатикова Н.Ю., в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых помещений, но в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Романченко И.Л., в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых помещений, но в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Смирнов Д.С., представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Росреестра по Удмуртской Республике, извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

В силу статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности:

- земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью от 150 кв.м. до 1000 кв.м. (зона многоквартирной жилой застройки зданиями малой и средней этажности (Ж2)), площадью 942 +/- 6,81 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 546,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 8 480 863,68 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 25 414 347,38 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 708 616,38 руб. определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27.11.2020 N 583 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2020 года" (далее - Постановление N 583).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N, выданного БУ УР "ЦКО БТИ".

Постановление N 583 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - ФЗ N 237).

В соответствии со ст. 6 ФЗ N 237 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные ФЗ N 237: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").

Распоряжением правительства Удмуртской Республики от 08.11.2017 N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" в соответствии с указанными положениями ст. 6 ФЗ N 237 и п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики" принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки в том числе в 2019 году - объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" (далее БУ УР "ЦКО БТИ") обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 ФЗ N 237).

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд признает, что надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и БУ УР "ЦКО БТИ".

Указанным ФЗ N 237 урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 22 ФЗ N 237 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст. 22 названного закона).

Наряду с указанными нормами права подлежат применению также и нормы Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 135), которым регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу ст. 24.18 ФЗ N 135 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума N 28 при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что спорные объекты недвижимости:

- земельный участок является ранее учтённым, вошел в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 01 января 2020 года, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2020 года;

- нежилое помещение является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 31 декабря 2019 года, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 31 декабря 2019 года.

Судом так же установлено, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как владельца на праве собственности, он 24 марта 2021 года обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 ФЗ N 135).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 ФЗ N 135.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 ФЗ N 135).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 ФЗ N 135).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 ФЗ N 135).

Стандарты оценочной деятельности отражены в ст. 20 ФЗ N 135.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 ФЗ N 135).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёты об оценке объектов (далее - Отчеты) N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ и N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ, составленные ООО "Экспертное бюро г. Ижевска", согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 471 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 975 000 рублей.

В силу предписаний ст.12 ФЗ N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в Отчетах N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ и N -Б-21 от ДД.ММ.ГГГГ о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 20 мая 2021 года по ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации города Ижевска Удмуртской Республики Мельникова Д.В. назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включающая проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Кром".

Экспертом ООО "Кром" Городиловой Е.В. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N Н-08, согласно которому рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером 18:26:020350:106 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 636 000 рублей, Объекта с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 20 030 000 рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос N 2 Эксперт пришел к следующим выводам:

- к форме и к содержанию отчета об оценке: в приложении к отчету об оценке частично отсутствует нумерация страниц, нарушены требования ст. 11 N 135-ФЗ, п.6 ФСО N 3; в задании на оценку частично отсутствуют обязательные сведения, нарушены требования п. 8 ФСО N 7, п. 21ж ФСО N 1; отсутствуют допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра, нарушены требования п. 5 ФСО N 7; в сведениях об оценщике отсутствуют обязательные данные (номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты), нарушены требования п. 5 ФСО N 7 ст. 11 ФЗ N 135-ФЗ; отсутствует перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, нарушены требования ст. 11 ФЗ N 135-ФЗ, п. 8ж ФСО N 3; отсутствует определение сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект, нарушены требования п. 11 ФСО N 7; не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки, нарушены требования п. 11 ФСО N 7; анализ рынка недвижимости ограничен и недостаточен для определения рыночной стоимости объекта оценки, при анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п. 5 и п. 8з ФСО N 3, п. 11 и 22в ФСО N 7; в сравнительном подходе не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, нарушены требования п. 22в ФСО N 7; в связи с ограниченным анализом рынка, часть используемых в сравнительном подходе объектов-аналогов удалены от объекта оценки. Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи г. Ижевска имеются наиболее сопоставимые по местоположению земельные участки, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. В расчетах используется застроенные земельный участок, тогда как объектом оценки является условно свободный земельный участок. Нарушены требования п. 10 ФСО N 1, п.22б ФСО N 7.

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено.- к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки: выбор методов является обоснованным, нарушений требований не выявлено.

- выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости: при расчете корректировки на дату предложения используется динамика цен по г. Москве и Московской области, так как объект оценки расположен в г. Ижевске, расчеты корректировки некорректны; выявлены нарушения при расчете корректировки на общую площадь, так как используется информация значительно отдаленная от даты оценки и из иного сегмента рынка; по одному из объектов-аналогов отсутствует корректировка на строения, имеющиеся на земельном участке, нарушены требования п. 22д,е ФСО N 7.

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- в отчете об оценке отсутствуют документы по объекту оценки, нарушены требования п. 12 ФСО N 3, п. 10 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЗ; не приложены копии подтверждающих материалов о величине корректировок, применяемых в методе сравнения продаж, нарушены требования п. 5 ФСО N 3.

Также, при ответе на поставленный вопрос N 4 Эксперт пришел к следующим выводам:

- к форме и к содержанию отчета об оценке: в приложении к отчету об оценке частично отсутствует нумерация страниц, нарушены требования ст. 11 N 135-ФЗ, п.6 ФСО N 3; в задании на оценку частично отсутствуют обязательные сведения, нарушены требования п. 8 ФСО N 7, п. 21ж ФСО N 1; в сведениях об оценщике отсутствуют обязательные данные (номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты), нарушены требования п. 5 ФСО N 7 ст. 11 ФЗ N 135-ФЗ; отсутствует перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, нарушены требования ст. 11 ФЗ N 135-ФЗ, п. 8ж ФСО N 3; отсутствует определение сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект, нарушены требования п. 11 ФСО N 7; не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки, нарушены требования п. 11 ФСО N 7; анализ рынка недвижимости ограничен и недостаточен для определения рыночной стоимости объекта оценки, при анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п. 5 и п. 8з ФСО N 3, п. 11 и 22в ФСО N 7; при применении метода сравнения продаж (сравнительный и доходный подходы к оценке) не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, нарушены требования п. 22в ФСО N 7; в связи с ограниченным анализом рынка купли-продажи и аренды, часть используемых объектов-аналогов удалены от объекта оценки (нарушения выявлены в сравнительном и доходном подходах). Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи и аренды г. Ижевска имеются наиболее сопоставимые по местоположению торгово-офисные здания/помещения, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования п. 10 ФСО N 1, п.22б ФСО N 7. В расчетах сравнительного и доходного подходов к оценке используется информация после даты оценки, так как дата продажи и аренды объектов-аналогов после даты оценки, нарушены требования п. 8 ФСО N 1.