Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 3а-185/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола секретарем Кононенко О.И.,

с участием представителя заинтересованного лица адвоката Сопьяненко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Карманова С. А. об установлении кадастровой стоимости жилого помещения равной рыночной стоимости,

установил:

Карманов С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, указав, что кадастровая стоимость принадлежавшего ему указанного объекта недвижимости, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, составляет 3 323 216,93 руб., что не соответствует рыночную стоимость, определённую в отчёте ООО "Оценка-Сервис" об оценке, что нарушает его права, как плательщика НДФЛ от продажи данного объекта недвижимого имущества.

С учетом уточнений, поданных после ознакомления с судебной экспертизой в предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) порядке, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г., равной рыночной стоимости в размере 2 055 000 руб.

Административный истец в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Представитель административного истца Захаров А.Е., действующий по доверенности, в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен, при уточнении административного иска ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Администрация г.Таганрога, Управления Росреестра по Ростовской области Максимова А.И.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в том числе способом, предусмотренным частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

Согласно письменного отзыва, представитель Правительства Ростовской области Заярная А.А., действующая по доверенности не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 2 055 000 руб., просила рассмотреть дело в отсутствие административного ответчика.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения. В поступившем при подготовке дела письменном отзыве представитель ФГБУ "ФКП Росреестр" Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 84,9 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На указанный объект 24 апреля 2020 г. зарегистрировано право собственности Максимовой А.И. В результате проведения очередной государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2014 г. N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области". Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестр".

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения, в том числе способом, предусмотренным частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

В поступившем письменном отзыве представитель Управления Росреестра Шаповалова И.А., действующая по доверенности, указала, что Управление прав административного истца не нарушало, орган регистрации прав в силу требований статьи 8 Закона о регистрации вносит в кадастр результаты государственной кадастровой оценки поступившие в орган кадастрового учета, и не вправе при внесении в кадастр недвижимости каким-либо образом изменять поступившие сведения. Действия Управления не оспаривались и неправомерными не признавались. Просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления Росреестра по Ростовской области.

Представитель Администрация г.Таганрога Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, в том числе способом, предусмотренным частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ)

Заинтересованное лицо Максимова А.И. в судебное заседание не явилась. О времени и месте уведомлена надлежащим образом. Согласно поступившего заявления просит рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Максимовой А.И. - адвокат Сопьяненко О.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненных требований Карманова С.А.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав пояснения представителя заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС "Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц - 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений) утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. N 881 по состоянию на 1 января 2016 г.

Судом установлено, что Карманов С.А. являлся собственником квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с договором купли-продажи от 5 июня 2019 г.

22 апреля 2020 г. указанное имущество было продано Кармановым С.А. Максимовой А.И., право собственности которой зарегистрировано в ЕГРН 24 апреля 2020 г.

Указанное подтверждается договорами купли-продажи от 5 июня 2019 г., от 22 апреля 2020 г., выписками из ЕГРН и свидетельствует о праве Карманова С.А. оспаривать результат определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2016 г. в сумме 3 323 261,93 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке N 18810-ОН-21 от 13 апреля 2021 г. оценщика ФИО11 ООО "Оценка-сервис".

В отчете содержатся выводы о том, что рыночная стоимость квартиры на 1 января 2016 г. составляет 1 500 000 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и поступившие возражения Правительства Ростовской области для определения рыночной стоимости спорного объекта, судом была назначена экспертиза проведение которой было поручено эксперту ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению экспертизы ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" от 5 августа 2021 г. N 17-2021, рыночная стоимость помещения по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 2 055 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Определено, что исследуемый объект расположен в зоне пользующейся средним спросом с целью приобретения жилой недвижимости; расположен в малоэтажном жилом доме старого жилого фонда. Проанализировав рынок жилой недвижимости, экспертом установлена средняя стоимость 1 кв.м.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал три аналога, максимально схожих и сопоставимых по основным ценообразующим факторам (таблица 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на этажность, общую площадь, состояние. Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы. В результате произведенных расчетов установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 г.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Объективные выводы дают исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, изложенная в экспертном заключении информация соответствует критериям достаточности и проверяемости, определенная итоговая рыночная стоимость не является произвольной и сомнений в своей обоснованности не вызывает.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета об оценке N 18810-ОН-21 от 13 апреля 2021 г. были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он был поставлен под сомнение обоснованно.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 5 августа 2021 г. N 17-2021.

В соответствии с указанным, возможно удовлетворить уточненные требования Карманова С.А. и установить кадастровую стоимость жилого помещения равной рыночной в размере 2 055 000 руб.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя в суд 28 апреля 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования Карманова С.А. сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельных участком, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью жилого дома составляет 38%, и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда об удовлетворении требований нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П в полном объёме должны быть возложены на административного истца.

Основания для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 20 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. Оснований к ее снижению не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административные исковые требования Карманова С. А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 84,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 2 055 000 руб.

Датой подачи заявления считать 28 апреля 2021 г.

Взыскать с Карманова С. А. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2021 г.

Судья О.В. Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка