Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 августа 2021 года Дело N 3а-184/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ксенофонтова Дмитрия Юрьевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

Ксенофонтов Д.Ю. обратился в суд 25 июня 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 16 февраля 2012 года он является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 812,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 января 2016 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 в размере 40 810 429,7 руб. и явно не соответствует рыночной стоимости нежилого здания, которая согласно отчету об оценке от 8 июня 2021 года N 321К-2021 оценщика АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы" Борисова И.В. составляет на ту же дату 14 560 000 руб.

Существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.

Определением судьи от 28 июня 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа "Город Калининград".

В судебном заседании представитель административного истца - Рубашкин В.В. заявленные требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представитель администрации городского округа "Город Калининград" - Мельник Е.А. не возражала против установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, при этом полагала не соответствующей действительным рыночным ценам определенную оценщиком рыночную стоимость здания, однако ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявила.

Представители административных ответчиков в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН от 16 августа 2021 года об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости указанное нежилое здание с кадастровым номером N принадлежит Ксенофонтову Д.Ю. с 16 февраля 2012 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области..." кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 40 810 429,7 руб.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 февраля 2017 года и не изменялись.

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.

Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года N 467 "Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц" установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.

Исходя из приведённых критериев Ксенофонтов Д.Ю. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований Ксенофонтов Д.Ю. представил отчёт от 8 июня 2021 года N 321К-2021 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 14 560 000 руб., составленный оценщиком АНО "Калининградское бюро судебной экспертизы" Борисовым И.В.

Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость объекта определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж в сумме 14 303 826 руб. и в рамках доходного подхода в сумме 14 944 692 руб. с последующим согласованием результатов оценки.

Критикуя отчет об оценке в части выводов об определении рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж, администрация городского округа "Город Калининград" указывает, что общая сумма площади объекта-аналога N 3 составляет 696 кв.м, а оценщик в расчете принял общую площадь этого объекта в 700 кв.м, что могло исказить результаты оценки.

Полагает некорректным выбор объектов-аналогов, поскольку объект-аналог N 3 имеет торгово-производственное назначение, что несопоставимо со свободным назначением оцениваемого объекта. Относительно объекта-аналога N 4 не указано в принт-скрине его точное местоположение на Московском проспекте в г.Калининграде, в связи с чем не представляется возможным высказаться о сопоставимости местонахождения оцениваемого объекта и объекта-аналога N 4.

Проверяя эти доводы, суд принимает во внимание, что округление общей площади объект-аналог N 3 представляет собой комплекс административно- и торгово-производственных зданий площадью 176 кв.м, 334 кв.м, 186 кв.м, в связи с чем его общая площадь (696 кв.м) с учетом округления действительно составляет 700 кв.м и такое округление общей площади комплекса не повлекло за собой искажения результатов оценки.

Согласно выписке из ЕГРН назначение оцениваемого объекта с кадастровым номером N - нежилое здание, а свободное назначение объекта само по себе не может свидетельствовать о несопоставимости данного объекта и объекта-аналога N 3 по виду разрешенного использования.

Относительно объекта-аналога N 4 в отчете об оценке содержатся сведения о том, что данный объект расположен на ул.Емельянова,213 в г.Калининграде и отнесен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016 под ред. Л.А. Лейфера (том II, стр. 92, таблица 21) к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки, что соответствует действительности.

Иных замечаний по отчету об оценке администрация городского округа не имеет.

Суд также отмечает, что при проведении оценки методом сравнения продаж оценщиком отобрано расположенные в пределах г.Калининграда 4 объекта-аналога, 1 из которых представляет собой нежилые помещения и 3 - отдельно стоящие нежилые здания свободного назначения, в удовлетворительном физическом состоянии, рядом с остановками общественного транспорта, то есть сопоставимы по перечисленным характеристикам.

Оценщиком проведены корректировки на торг, на площадь и иные, размер корректировок приведен в мотивировочной части отчета об оценке, а их применение позволило в полной мере учесть при установлении рыночной цены оцениваемого объекта его индивидуальные характеристики и особенности.

В рамках доходного подхода к оценке оценщиком произведен расчет чистого дохода от аренды с учетом потенциального и действительного валовых доходов, а также чистого операционного дохода, размер которых определен на основании сравнительного анализа ставок арендной платы по договорам аренды нежилых помещений в городе Калининграде и процента недозагрузки и среднего значения ожидаемой текущей доходности недвижимости согласно данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2016 г.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Оценщик Борисов И.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, Борисов И.В. является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, и имеет право на осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в том числе по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости".

Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования СОГАЗ N 8520 GL 1206).

Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 28 июня 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 29 июня 2021 года, 27 июля 2021 года, а также в судебных заседаниях 26 июля 2021 года, 9 августа 2021 года и в настоящем судебном заседании судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако Управление Росреестра по Калининградской области, Правительство Калининградской области, администрация городского округа таким правом не воспользовались.

Кроме того, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что нежилое здание с кадастровым номером N является промежуточным зданием без отдельного входа, по которому проходят коридоры двух соседних объектов с кадастровыми номерами N и N.

Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N площадью 7 165,2 кв.м была пересмотрена 5 апреля 2018 года во внесудебном порядке с установлением кадастровой стоимости 164 200 000 руб. (22 916,3 руб./кв.м).

Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N площадью 2 567,8 кв.м была пересмотрена 24 ноября 2017 года во внесудебном порядке с установлением кадастровой стоимости 55 850 300 руб. (21 750,2 руб./кв.м).

Определенная оценщиком в отношении объекта с кадастровым номером N площадью 812,6 кв.м рыночная стоимость 14 560 000 руб. из расчета 17 917,7 руб./кв.м сопоставима с рыночной стоимостью объектов с кадастровыми номерами N и N, которые согласно техническому паспорту на здание по <адрес> фактически представляют собой единый объект капитального строительства с оцениваемым объектом.

В то же время, установленная методом массовой оценки рыночная стоимость оцениваемого объекта из расчета 50 222 руб./кв.м более чем в 2 раза превышает рыночную стоимость составных частей здания.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Ксенофонтова Дмитрия Юрьевича, поданное в суд 25 июня 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 812,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года - 14 560 000 руб.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости после вступления решения в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка