Решение Верховного Суда Удмуртской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 23 сентября 2021 года Дело N 3а-184/2021

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Габдрахманова А.Р.,

при секретаре Прозоровой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Букаева Г. В. к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Букаев Г. В. (далее - административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 2045,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости, равной 76 201 000 рублей.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником названного объекта недвижимости. Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 91 948 113,89 рублей значительно превышает его рыночную стоимость в размере 76 201 000 рублей, определенную Отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником объекта недвижимости. Полагает, что кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости должна быть установлена в размере его рыночной стоимости.

Представитель ИП Букаева Г.В. - Ашихмин Д.Н. в судебном заседании требования, изложенные в административном иске, поддержал в полном объеме. Не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной судебной экспертизой.

Представитель П. У. Республики Небогатикова Н.Ю., в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого помещения, но в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель Бюджетного учреждения Удмуртской Республики "Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" Холмогорова О.Л. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого помещения, но в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

ИП Букаев Г.В., представитель Администрации города Ижевска, Седлов М.С., Седлов А.С., извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

В силу статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности:

- нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 2045,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 91 948 113,89 рублей.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20.11.2019 N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" (далее Постановление N 540).

Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены ДД.ММ.ГГГГ.

Постановление N 540 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - ФЗ N 237).

В соответствии со ст. 6 ФЗ N 237 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные ФЗ N 237: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").

Распоряжением правительства Удмуртской Республики от 08.11.2017 N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" в соответствии с указанными положениями ст. 6 ФЗ N 237 и п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики" принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки в том числе в 2019 году - объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" (далее БУ УР "ЦКО БТИ") обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 ФЗ N 237).

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд признает, что надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и БУ УР "ЦКО БТИ".

Указанным ФЗ N 237 урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 22 ФЗ N 237 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст. 22 названного закона).

Наряду с указанными нормами права подлежат применению также и нормы Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 135), которым регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу ст. 24.18 ФЗ N 135 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума N 28 при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что спорный объект недвижимости - нежилое помещение является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на ДД.ММ.ГГГГ, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Судом так же установлено, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как владельца на праве собственности, он ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 ФЗ N 135).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 ФЗ N 135.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 ФЗ N 135).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 ФЗ N 135).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 ФЗ N 135).

Стандарты оценочной деятельности отражены в ст. 20 ФЗ N 135.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 24.20 ФЗ N 135).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке объекта (далее - Отчет) N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиков, занимающимся частной практикой Шешлянниковым А.Н., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составляет 76 201 000 рублей.

В силу предписаний ст.12 ФЗ N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в Отчете N от ДД.ММ.ГГГГ о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 13 мая 2021 года по ходатайству представителя Администрации города Ижевска Удмуртской Республики Мельникова Д.В. назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Кром".

Экспертом ООО "Кром" Городиловой Е.В. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N согласно которому рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 составляет 81 140 000 рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос N 2 Эксперт пришел к следующим выводам:

- к форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено, отчет содержит главы в соответствии с требованиями Федерального закона и федеральных стандартов оценки, к форме отчета на бумажном носителе и в форме электронного документа замечаний нет.

- к содержанию отчета об оценке: в отчете об оценке приведен ограниченный объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, территориально приближенных к объекту оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п.5 и п.8з ФСО N 3, п.11 и 22в ФСО N 7; в связи с ограниченным анализом рынка купли-продажи и аренды торгово-офисных зданий/помещений, а также земельных участков под общественно-деловую застройку, часть используемых объектов-аналогов имеют отличие в местоположении и отличие от иных ценообразующих параметров (нарушения выявлены в сравнительном и доходном подходах). Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и нарынке купли-продажи и аренды г. Ижевска имеются наиболее сопоставимые по местоположению торгово-офисные здания/помещения и земельные участки, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования п.10 ФСО N 1, п.22б ФСО N 7.

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено.

- к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки: выбор методов является обоснованным, нарушений требований не выявлено.

- выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости: в сравнительном подходе выявлены нарушения при расчете корректировки на площадь земельного участка объектов-аналогов; в сравнительном подходе, по одному из объектов-аналогов некорректно определена корректировка на уровень внутренней отделки; в сравнительном и доходном подходах необоснованно не применяется корректировка на этаж/этажность объекта оценки и объектов-аналогов; при определении рыночной арендной платы объекта оценки, по одному из объектов-аналогов выявлены нарушения при расчете корректировки на расположение относительно дорог с повышенными транспортными и пешеходными потоками, нарушены требования п. 22д,е ФСО N 7.

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- при определении ценообразующих факторов используются средние значения по России, хотя в применяемых справочниках имеются показатели по г. Ижевску, нарушены требования п. 5 ФСО N 3; в затратном подходе не приводится расчет индекса изменения стоимости строительства на дату оценки, поэтому информация является непроверяемой, нарушены требования п. 5 ФСО N 3; документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном порядке, нарушены требования п.12 ФСО N 3.

Правильность выводов Эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ по правилам ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам Эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющими достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение Эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение Эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу ч. 2 ст. 84, ст. 168 КАС РФ не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).