Решение Верховного Суда Чувашской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 3 сентября 2021 года Дело N 3а-183/2021

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кудряшовой Р.Г.,

при секретаре Львовой Е.В.,

с участием:

представителя административного истца Волкова Р.В.,

представителя административных ответчиков Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Марковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комсомольского районного потребительского общества к Кабинету Министров Чувашской Республики, бюджетному учреждению Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Комсомольское районное потребительское общество обратилось в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения, к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, бюджетному учреждению Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, в котором просило об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания, наименование - здание магазина товаров повседневного спроса с кадастровым номером N, площадью 203,5 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1464 54 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;

-нежилого двухэтажного здания, наименование - ресторан, с кадастровым номером N, площадью 552,1 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3900 820 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;

-нежилого двухэтажного здания, наименование - "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, площадью 1341,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8927990 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Требования мотивированы тем, что указанные объекты недвижимости принадлежат административному истцу на праве собственности, постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости существенно выше и составляет:

- нежилого здания магазина товаров повседневного спроса с кадастровым номером N, площадью 203,5 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, - 2771145,29 руб.,

-нежилого двухэтажного здания ресторана с кадастровым номером N, площадью 552,1 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, - 5585516,36 руб.,

-нежилого двухэтажного здания "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, площадью 1341,9 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, -13371658,57 руб.

Однако согласно отчетам ООО "<данные изъяты>" рыночная стоимость указанных объектов недвижимости значительно ниже утвержденной кадастровой стоимости, которая напрямую затрагивает права и обязанности административного истца, так как от этого зависит исчисление налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца Волков Р.В. поддержал административный иск по изложенным в нем доводам.

Представитель административных ответчиков Кабинета Министров Чувашской Республики и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Маркова Е.В. разрешение иска оставила на усмотрение суда.

Административный ответчик БУ "Чуваштехинветаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики своего представителя в суд не направил, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом. В ранее представленном отзыве на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении иска, поскольку отчеты оценщика, не соответствующие требованиям ФСО, не могут являться надлежащим доказательством.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по чувашской республике, извещенное надлежащим образом о месте и времени слушания дела, представителя в суд не направило.

Заинтересованное лицо администрация Комсомольского района сельского Чувашской Республики своего представителя в суд также не направило, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, просило о рассмотрении дела без участия представителя.

В силу положений ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле и их представителей не служит препятствием к рассмотрению дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, признав возможным рассмотрение административного дела при имеющейся явке, суд приходит к следующему.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости за Комсомольским районным потребительским обществом на праве собственности зарегистрированы следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание, наименование - здание магазина товаров повседневного спроса с кадастровым номером N, площадью 203,5 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес> 13,

-нежилое двухэтажное здание, наименование - ресторан, с кадастровым номером N, площадью 552,1 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес>,

-нежилое двухэтажное здание, наименование - "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, площадью 1341,9 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес>.

В соответствии с распоряжением Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года N 913-р, принятому исходя из положений ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ, в 2018 году на территории Чувашской Республики с применением норм, содержащихся в Федеральном законе N 237-ФЗ, Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226, проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов).

При этом полномочиями по определению кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года N 391 наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов), расположенных в Чувашской Республике, подлежащие применению с 1января 2019 года, в том числе утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1января 2018 нежилого здания магазина товаров повседневного спроса с кадастровым номером N, составляющая 2771145,29 руб.; нежилого двухэтажного здания ресторана с кадастровым номером N, составляющая 5585516,36 руб., нежилого двухэтажного здания "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, составляющая 13371 658,57 руб.

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом N 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон N 237- ФЗ.

В частности ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269-ФЗ).

Федеральный закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ (п. 1, подп. " а" п. 2, подп. " а- в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; квартира, комната; гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Поскольку истец является собственником указанных выше нежилых зданий и размер налога на имущество зависит от их кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорных объектов затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В обоснование своего требования административным истцом представлены отчеты, выполненные ООО "<данные изъяты>":

- N N от 9 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N, согласно которого рыночная стоимость указанного здания составляет 3900 820 руб. по состоянию на 1 января 2018 года,

- N N от 9 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N, согласно которого рыночная стоимость указанного здания составляет 8921990 руб. по состоянию на 1 января 2018 года,

- N N от 9 марта 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N, согласно которого рыночная стоимость указанного здания составляет 1464 540 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Бюджетное учреждение Чувашской Республики "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики проанализировав сведения, содержащиеся в указанных отчетах, выявило ряд нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенных оценщиком при их изготовлении, отраженные в письменном отзыве, а именно: оформление и содержание отчета NN от 9 марта 2021 года не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности Российской Федерации", требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России N 297, 298, 299 от 20.05.2015 г. (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), N 611от 25 сентября 2014 года (ФСО N 7), поскольку в представленном анализе предложений по продаже недвижимости (стр.25-29), представлены всего 8 предложений по Чувашской Республике, а также в представленном анализе предложений по аренде помещений (29-32) представлены всего 5 предложений по Чувашской Республике, между тем используемый оценщиком источник информации располагают большим количеством предложений сопоставимых объектов недвижимости, соответственно оценщик использовал в анализе предложений не объективную рыночную информацию, тем самым представил заниженные показатели диапазона значений цен предложений (нарушение требований п. 11 (в) ФСО N 7, п. 5 ФСО N 3 в части введения в заблуждение). Указывает, что результат расчета объекта недвижимости, а также результаты расчета арендной ставки в рамках сравнительного подхода имеет большие различия скорректированной стоимости (более 33% удовлетворительная сходимость), что подтверждает использование не корректных объектов аналогов (не единообразных). При расчете премии за риск вложения в недвижимость распределение рисков баллами не соответствует анализу рынка. Отсутствует обоснование распределения баллов при определении рисков вложения в недвижимость. При расчете ставки капитализации использовался мультипликативный метод. В расчете "Премии за степень ликвидности" оценщик указал срок экспозиции 18 месяцев, учитывая характеристики объекта оценки (нежилое здание (новое), торгового назначения) является привлекательным для инвесторов, и пользуется спросом даже на неактивном рынке. Средний срок экспозиции по данным Статриелти ( http//startrielt.ru) и ( http//www.aгеаll/ru) экспозиции составляет 6 месяцев на открытом рынке. Тогда премия за степень ликвидности составит 6,74%, вместо 9,94%. При расчете премии за инвестиционный менеджмент оценщик принимает значение 1,5%, при этом не указывает источник информации и не обосновывает диапазон значении и выбранное значение 1,5%. Полагает, что данная информация вводит в заблуждение (нарушение ФСО N 3 п. 5). Выявленные нарушения, по мнению ответчика, оказывают существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (занижение стоимости).

Аналогичные замечания отражены и в отношении отчетов NN, NN от 9 марта 2021 года.

Возражая относительно выявленных административным ответчиком нарушений, оценщиком ООО "N" представлены пояснения, содержащие мотивированные ответы о соответствии изготовленных отчетов требованиям федеральных стандартов оценки. Так, оценщик указал, что поскольку стоимость определена на ретроспективную дату, информация ограничена. Основным ценообразующим фактором является местоположение объекта оценки, оценщиком принято решение расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, проведён анализ рынка предложений к продаже аналогичной недвижимости в с.Комсомольское, а также в соседних районах Чувашской Республики, а не по всей республике, о чем было указано во всех трех отчетах (стр. 25,29). Различие скорректированной стоимости ни одним нормативным актом, регулирующим оценочную деятельность, не регламентировано, при этом на стоимость объектов коммерческого назначения влияет ряд факторов - как объективных, так и субъективных. Подбор аналогов производился с учетом сопоставления ценообразующих факторов объекта оценки и предложений (как того требует п.22б ФСО-7). В случае выявления различий по этим факторам, вводились корректировки (п.22д ФСО-7). В отчете отмечено (стр.25) объект оценки относится к неактивному рынку, для которого характерен разброс цен. Вопреки возражениям рецензента обоснование расчетов приведено в отчетах. Объект оценки в отчете NN не является новым и имеет не самое выгодное местоположение с экономической точки зрения - расположен в райцентре, ближе к окраине населённого пункта, удален от крупных автомагистралей, что значительно снижает его ликвидность. Между тем, объекты, расположенные вне областного центра, являются менее привлекательными для инвесторов и срок реализации (срок экспозиции) подобных объектов составляет более 12 мес.