Решение Московского городского суда

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 сентября 2022 года Дело N 3а-1818/2022

Именем Российской Федерации

7 сентября 2022 года г. Москва

Московский городской суд в составе: судьи Михалевой Т.Д., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1818/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭТАП" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЭТАП" обратилось с иском о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 11 354 кв.м с кадастровым номером 77:02:0007002:122, расположенного по адресу г. Москва, шоссе Алтуфьевское, владение 41 А, в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, используемыми при утверждении государственной кадастровой оценки.

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является арендатором указанного земельного участка и его отнесение к сегменту 4.1. "Деловое управление" необоснованно, что подтверждается фактическим использованием здания, находящегося на этом земельном участке. При расчете кадастровой стоимости земельный участок должен быть отнесен к сегменту 6 "производственная деятельность", код вида использования и наименование вида использования - склады, что также соответствует договору аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" просили в удовлетворении требований отказать по доводам письменных возражений.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения сторон по делу о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктом 22 статьи 21 названного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.

При рассмотрении дела судом установлено, что ООО "Этап " на основании дополнительного соглашения 19.06.2006 к договору аренды от 22.05.2003 N М-02-020224 года N М-03-053711 является арендатором земельного участка общей площадью 11 354 кв.м с кадастровым номером 77:02:0007002:122, расположенного по адресу г. Москва, шоссе Алтуфьевское, владение 41 А.

Указанный земельный участок предоставлен административному истцу в пользование для целей эксплуатации здания офиса и двух производственно-складских корпусов и проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного здания.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве, по состоянию на 1 января 2018 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года установлена для земельного участка в размере 242 026 178 руб. 52 коп.

Административный истец 09.03.2022 обратился в ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по недостоверности.

Решением ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 23 марта 2022 года в удовлетворении заявления отказано.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном указанным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 Федерального Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Закона о государственной кадастровой оценке приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" были введены в действие соответствующие методические указания (далее - Методические указания),определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков, и предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости в силу прямого указания подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний для определения кадастровой стоимости под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Из содержания пункта 2.2 Методических указаний следует, что для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта

Российской Федерации обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации.

Согласно пункту 3.1 Методических указаний вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007002:122 установлен вид разрешенного использования - "объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7); объекты размещения складских предприятий (1.2.9)".

Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки - 1 января 2018 года, и правообладателем изменен не был.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 1 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (пункты 3, 4 части 5 статьи 8, часть 1 статьи 21, часть 6 статьи 62 Федерального закона N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 ГрК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Информацию о виде разрешенного использования объекта оценки при проведении государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение получает из ЕГРН (пункт 2.2 Методических указаний).

Исходя из содержания пункта 1.8 Методических указаний, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того вида использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Пунктом 1.2.7 Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3) предусматривалось выделение группы видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

По состоянию на дату оценки вид разрешенного использования земельного участка с номером группы 1.2.7 был указан в соответствии с Перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 N 228-ПП - "объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения". Согласно указанному Перечню объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, относятся к участкам размещения общественно-деловых объектов (подпункт 1.1.9).

Суд считает, что указанный вид разрешенного использования земельного участка в полной мере соответствует виду разрешенного использования, который содержится в строке с кодом 4.1"Деловое управление" Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", предусматривающему размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Согласно Методическим указаниям код вида разрешенного использования 4.1 соответствует коду расчета вида использования 04:010.

Таким образом, с учетом предоставленных данных о характеристиках объекта недвижимости спорный земельный участок отнесен к оценочной группе 6 "Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", оценочной подгруппе 6.1 "Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (основная территория)" отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2018 года.

Кроме того, согласно пункту 1.3 Методических указаний для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного.

В силу пункта 7.1.1 Методических указаний сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Как пояснил в судебном заседании представитель ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", поскольку рынок сегмента спорного объекта недвижимости развит и на дату оценки имелась репрезентативная информация о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, при определении кадастровой стоимости земельного участка использовался сравнительный подход с применением метода статистического (регрессионного) моделирования с использованием эталонного земельного участка.

Принимая во внимание, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости, суд считает, что довод административного истца о необходимости использования среднего значения УПКС при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка является несостоятельным.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0007002:122 определена в соответствии с требованиями, установленными Законом о государственной кадастровой оценке и Методическими указаниями.

Никаких достоверных сведений, свидетельствующих о необходимости отнесения спорного земельного участка к другой оценочной группе, административным истцом не представлено.

Ссылки представителя административного истца на вступившие в законную силу решения Московского городского суда, которыми установлено использование нежилых зданий, находящихся на спорном земельном участке, под склады не могут быть приняты во внимание, поскольку предметом рассмотрения по указанному административному делу являлись положения нормативного правового акта принятого Правительством Москвы, на основании которых расположенные на спорном земельном участке нежилые здания были включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В этой связи в судебных актах, на которые ссылается административный истец, дана квалификация виду разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, применительно к положениям статьи 378.2 Налогового кодекса и статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций". Судами не устанавливались обстоятельства, которые бы свидетельствовали о необходимости отнесения спорного земельного участка к той или иной оценочной группе при определении его кадастровой стоимости. Приходя к выводу о том, что установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка, является множественным и неопределенным, суды исходили из положений налогового законодательства, которое не применимо при рассмотрении настоящего спора. При этом суды в названных судебных актах не установлено обстоятельств, которые бы свидетельствовали о невозможности размещения на спорном земельном участке коммерческих организаций.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов; преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Постановление от 15 февраля 2019 года N 10-П; Определение от 3 июля 2014 года N 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления ООО "Этап" следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ЭТАП" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева

Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2022 года

Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
официальный сайт
Московского городского суда
http://mos-gorsud.ru