Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 3а-180/2021

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,

при секретаре Березовской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-180/2021 по административному исковому заявлению Иванова Андрея Вячеславовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Иванов А.В. через своего представителя Пасынкову Е.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (с учетом привлечения судом административных ответчиков) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 610 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 445 794 рубля 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01 января 2019 года, составляет 882 779 рублей 80 копеек. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Судом к участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица - Администрация Надымского района.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" и Администрация Надымского района полагали в удовлетворении административного иска отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец Иванов А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 610 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).

По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 2015-91 от 26 февраля 2015 года (со сроком аренды по 2024 год), арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.5 договора), арендодателем выступает - Администрация Надымского района.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 882 779, 80 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет N 539-0820-ЗУ/1, выполненный 26 октября 2020 года ООО "Прайс Эдвайс" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 445 794 рубля (на 01 января 2019 года).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).

Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, земельные участки, выбранные в качестве объектов аналогов, имеют значительные различия по местоположению, площади, дате сделок, введенные размеры корректировки не обоснованы, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 100-21 от 05 апреля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка составила 726 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года).

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Письменные возражения на заключение эксперта, изложенные в ходатайстве административного истца Пасынковой Е.Н., подлежат отклонению по следующим основаниям.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

При анализе рынка недвижимости и определения объектов - аналогов экспертом мотивировано применялись корректировки по определенным элементам сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования.

Вопреки доводам возражений представителя административного истца, в заключении эксперта введенные корректировки были соответствующим образом обоснованы, в том числе, корректировки на время продажи земельных участков (аналогов) с учетом инфляционного калькулятора и данных официальных сайтов недвижимости, в соответствии с которыми в период с 2016 по 2019 гг. происходило увеличение цены предложения земельных участков.

С доводами возражений представителя административного истца о необходимости принятия корректировки на наличие коммуникаций в размере 0%, согласиться нельзя, поскольку объект оценки (занятый магазином) был обеспечен центральными коммуникациями и эксперт мотивировано учитывал, что не производится оценка самих коммуникаций, однако при приведении объектов аналогов к объекту оценки должна учитываться положительная корректировка на наличие таких коммуникаций (исходя их уровня обеспеченности объектов-аналогов).

Как следует из заключения эксперта, в соответствии с приведенными федеральными стандартами оценки примененные экспертом корректировки по элементам сравнения были обоснованы и сглаживали отличия объектов аналогов от оцениваемого земельного участка.

Вопреки доводам представителя административного истца в заключении эксперта учтены основные ценообразующие факторы предложенных к продаже земельных участков - объектов аналогов, которые были использованы в рамках сравнительного подхода к оценке.

Письменные возражения представителя административного истца (в форме ходатайства) с приложениями не опровергают выводы в заключении эксперта, поскольку в данных возражениях и приложениях содержится лишь субъективная информация лица их подготовившего, при этом выводы эксперта были основаны на материалах дела и не содержат какой либо неполноты либо противоречивости.

Кроме этого по доводам представителя административного истца экспертом даны суду письменные пояснения, которые согласуются с заключением.

Само по себе относительно незначительное различие рыночной и кадастровой стоимости спорного земельного участка не свидетельствует о незаконности заключения эксперта, поскольку в силу статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется на основе, в том числе и рыночной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных частью 1 и 2 статьи 83 КАС РФ для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, не имеется. В связи с отсутствием каких-либо существенных неясностей либо противоречий в заключении эксперта ходатайство представителя административного истца о возложении на эксперта обязанности по устранению нарушений подлежит отклонению.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 100-21 от 05 апреля 2021 года, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. При этом датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка (далее - Комиссия) (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

В данном случае дата обращения административного истца в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости - 23 сентября 2020 года. При этом заявление административного истца решением Комиссии N 16/1 от 15 октября 2020 года было отклонено (т.1, л.д. 27-33).

Поступившее в суд заявление от эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 50 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет - менее 18% (не является кратной), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.