Решение Рязанского областного суда

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 3а-177/2021

6 июля 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Воейкова А.А.,

при секретаре - Курбановой В.В.,

с участием представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Мещеряковой О.Н.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "ГПН-Ресурс" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО "ГПН-Ресурс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных в г.Рязани.

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере: N

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере, установленном в отчете <скрыто>

После проведенной повторной судебной экспертизы представитель административного истца уточнил требования, просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере определенном в заключении эксперта ФИО4

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения ФИО4

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца и заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "ГПН-Ресурс" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных в <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков составляет: N.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ФИО3

Учитывая возражения и замечания представителя административного истца относительно экспертного заключения, суд усмотрел наличие существенных противоречий в выводах эксперта, в связи с чем экспертиза ФИО3 не может быть признана надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных земельных участков.

По ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Оценка плюс" ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ФИО4, с учетом его письменных пояснений, отчет <скрыто>" N от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости спорных земельных участков не подтверждает указанную в отчете их рыночную стоимость.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО4, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (21 год), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 проверил отчет <скрыто>" N от ДД.ММ.ГГГГ на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.

При этом, эксперт ФИО4 выявил нарушения, влияющие на стоимость объектов оценки.С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке <скрыто>" N от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно экспертом ФИО4 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен сравнительный подход.

Все объекты оценки расположены в г.Рязани, относятся к категории земель населенных пунктов, в соответствии с пунктом 9.2.2 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года N 226 относятся к сегменту рынка "Предпринимательство" (объекты дорожного сервиса).

Проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт ФИО4 выбрал для объектов оценки четыре аналога, наиболее соответствующих по количественным и качественным характеристикам оцениваемым земельным участкам. Характеристики объектов оценки и объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объектов оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки.

Эксперт ФИО4 проанализировал предложения о продаже земельных участков из указанного сегмента рынка, использовав информацию из сети "Интернет" (скриншоты объявлений - страницы 65-85 заключения) и установил, что уровень торговой активности является низким, имеется большой разброс цен на объекты недвижимости, ограниченно количество продавцов, сделки редкие, большое количество объектов недвижимости имеют срок экспозиции от трех и более лет.

В связи с указанными обстоятельствами эксперт сделал обоснованный вывод о том, что рынок земельных участков является неактивным и применил корректировку на торг минус 17,20% согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера 2017 год.

Также эксперт пояснил, что различный подход у эксперта и оценщика при определении активности/неактивности рынка при расчете корректировки на торг не является нарушением Федеральных стандартов оценки.

Применяя корректировки на местоположение, эксперт ФИО4 определил, что объекты аналоги N 1, 3, 4 расположены в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра, в связи с чем при расчете для объектов аналогов N 1 и 4 использовал корректировку в размере 0,81, для объекта аналога N 3 - 0,77. Описка эксперта в текстовой части заключения в значении корректировки для объекта аналога N 3 (0,78) не повлияла на определение рыночной стоимости объектов оценки.

Также эксперт ФИО4 правильно установил, что объект-аналог N 2 (<адрес>) расположен на первой линии улицы местного значения с невысоким автомобильным трафиком, но на удалении от автомагистрали, в связи с чем замечание административного ответчика в данной части является неправильным.

При определении рыночной стоимости объектов оценки эксперт ФИО4 использовал аналог N 4, объявление о продаже которого содержит сведения о возможности использования данного земельного участка под строительство АЗС, станции техобслуживания, мойки, складов, торгово-развлекательного центра, в связи с чем эксперт обоснованно включил данный аналог в расчет без применения корректировки на вид разрешенного использования.

Эксперт ФИО4 оценил объекты оценки как условно-свободные в отношении коммуникаций на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7 и пункта 7.11 "Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" ООО "Российского общества оценщиков". Поскольку все объекты аналоги не имеют коммуникаций, корректировка на коммуникации экспертом не применялась.

Доводы представителя административного ответчика о том, что эксперт ФИО4 не обосновал отказ от использования в расчете части доступных объектов-аналогов, не соответствует действительности, поскольку и в экспертном заключении и в письменных пояснениях эксперт указал, что объекты недвижимости, на которые ссылается представитель административного ответчика, имеют иные виды разрешенного использования и не могут быть использованы для размещения объектов дорожного сервиса.

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО4 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО4: N.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ООО "ГПН-Ресурс" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 205 093 (Семь миллионов двести пять тысяч девяносто три) рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 315 027 (Десять миллионов триста пятнадцать тысяч двадцать семь) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 11 719 646 (Одиннадцать миллионов семьсот девятнадцать тысяч шестьсот сорок шесть) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 8 июля 2021 года.

Судья -подпись А.А. Воейков

Копия верна:

Судья А.А. Воейков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка