Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2021 года Дело N 3а-176/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Ермилиной А.С., с участием представителя административного истца Гороховой Н.Г. - Бариновой С.С., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазановой А.С., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-176/2021 по административному исковому заявлению Гороховой Н.Г. к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Администрация города Иркутска, Горохов Андрей Александрович, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Горохова Н.Г. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 3 012 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 25 880 670,24 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) Согласно отчету N 79-С/21 от 19.04.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 9 840 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка ведет к нарушению его прав в связи с увеличением размера налога на недвижимое имущество.

Просит суд с учетом уточнений установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 3 012 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят> в размере его рыночной стоимости равной 12 409 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца Гороховой Н.Г. - Баринова С.С., действующая на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанова А.С., действующая на основании доверенности, просила суд в удовлетворении административных исковых требований отказать, поддержала возражения Администрации г. Иркутска.

Административный истец Горохова Н.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Административные ответчики - Правительство Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в их отсутствие. Возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представили.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, в связи с чем, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой административный истец не согласен.

Заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, от филиала ранее поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Заинтересованное лицо - Горохов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца Гороховой Н.Г. - Баринову С.С., действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанову А.С., действующую на основании доверенности, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что Горохова Н.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 11.06.2003.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 25 880 670,24 руб., по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности Гороховой Н.Г. как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском Горохова Н.Г. обратилась в суд 22.04.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты) N 79-С/21 от 19.04.2021.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 9 840 000 руб.

Определением суда от 24.05.2021 была назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении эксперта N 242/21 от 15.07.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО10 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) N 79-С/21 от 19.04.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 3 012 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 3 012 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 12 409 000 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта исследования и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в возражениях указала на ряд недостатков заключения судебной экспертизы. Указала, что в таблице "Предложения на продажу земельных участков в городе Иркутске под коммерческое строительство" эксперт анализирует рынок земельных участков и приводит только 8 предложений. Согласно п. п. в п. 10 ФСО 7 оценщику необходимо сделать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Именно фактическая стоимость объектов недвижимости разных видов использования определяются текущей социально-экономической ситуацией, которая формирует спрос, предложение и уровень цен". В выборке предложений отсутствуют земельные участки с другими видами разрешенного использования г. Иркутска (нарушен п. 11 ФСО N 7). Считает, что проведенное экспертом исследование по 8 объектам не содержит общую и конкретную информацию о рынке и не может содержать информацию о динамике цен, о средней цене предложения на рынке, о тенденциях в данном сегменте. Указывает, что на оцениваемом земельном участке расположено пятиэтажное нежилое здание, в котором находятся торговые объекты, однако эксперт рассматривает объект оценки с видом разрешенного использования - под административно-производственную базу, не учитывая коммерческое использование объекта. Также указывает, что полученная рыночная стоимость экспертом на 01.01.2020 составляет 12 409 000 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 4119,8 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - "Предпринимательство" в районе расположения объекта оценки. Оцениваемый земельный участок расположен в районе с развитой инфраструктурой, в окружении административных зданий, торговых объектов, многоэтажной жилой застройки. Считает, что приведенный экспертом список объектов-предложений недостаточный и не отражает полную картину имеющихся на рынке предложений в сегменте - под коммерческое использование. Также считает, что при выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого участка (по площади). В связи с изложенным, считает, что заключение эксперта не основано на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом в качестве свидетеля был допрошена эксперт ФИО11 который подтвердил изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опроверг возражения Администрации города Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО12 пояснил, что при проведении исследования он руководствовался требованиями п.19 ФСО N 1: "Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавших оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения". Эксперт принял в расчетах аналоги с ценами, которые являются средними показателями рыночного интервала, и впоследствии, путем внесения корректировок на различия в ценообразующих факторах определилрыночную стоимость объекта исследования. Пояснил, что эксперт делает вывод о сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект: оцениваемый земельный участок относится к рынку земельных участков под нежилую (коммерческую) застройку и в дальнейшем эксперт исследует данный сегмент. В исследовании других сегментов не было необходимости, поскольку они не оказывают влияние на данный сегмент. Согласно ФСО N 7 п. 10, на который ссылается Администрация "для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости", т.е. при отсутствии необходимости исследование других сегментов не нужно. Пункт 11 ФСО N 7: "определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта". Поскольку рынок в исследуемом сегменте развит, что подтверждается анализом рынка, изложенным в заключении, приводить в заключении земельные участки с другими видами разрешенного использования г. Иркутска не требуется. Также пояснил, что в заключении использовал поправку на различие в площади объекта оценки и объектов-аналогов, законодательно не установлено какое именно должно быть различие в площадях. Согласно ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости обычно используются следующие сегменты сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики, затем экспертом был применен метод корректировок.

Показания эксперта ФИО13 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО N 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 4 и ФСО N 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО N 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объекта оценки и объектов-аналогов. Поскольку оцениваемый объект и объект-аналог отличаются между собой по площади, экспертом обоснованно применена корректировка на площадь и произведен расчет. Кроме того, суд учитывает, что в рамках данного дела определяется рыночная стоимость земельного участка для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной. Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В соответствии с п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, Администрация города Иркутска заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 19.08.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений Гороховой Н.Г. и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 12 409 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.