Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-175/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Долгих Е.С., с участием представителя административного истца ООО "Горизонт" - Сергеевой Ю.В., действующей на основании доверенности, представителей заинтересованного лица Администрации города Иркутска - Седунова С.Ю., Помазановой А.С., действующих на основании доверенностей, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-175/2021 по административному исковому заявлению ООО "Горизонт" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Горизонт" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ФИО11, площадью 24 015 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 47 069 640,15 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) Согласно отчету N 21/О-49 от 05.04.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 16 426 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд с учетом уточнений установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 24 015 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес изъят> в размере его рыночной стоимости равной 22 286 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Горизонт" - Сергеева Ю.В., действующая на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представители заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанова А.С., Седунов С.Ю., действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения административных исковых требований, считают, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует законодательству и федеральным стандартам оценки. Поддержали отзыв и письменные пояснения Администрации г. Иркутска по данному административному делу.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представил письменный отзыв, в котором просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что расчет рыночной стоимости, указанный в отчете, представленном административным истцом, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость земельного участка на дату ее определения. Возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представил.

Административный ответчик - ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в их отсутствие. Возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представило.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, в связи с чем, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой административный истец не согласен.

Заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, от филиала ранее поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ООО "Горизонт" - Сергееву Ю.В., действующую на основании доверенности, представителей заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Седунова С.Ю., Помазанову А.С., действующих на основании доверенностей, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО "Горизонт" является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.02.2018.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 47 069 640,15 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО "Горизонт" как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском ООО "Горизонт" обратилось в суд 19.04.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты)N 21/О-49 от 05.04.2021.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 16 426 000 руб.

Определением суда от 19.05.2021 назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы N 3а-175/2021 от 18.06.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО12 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) N 21/О-49 от 05.04.2021об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 24 015 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес изъят>, содержит нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 24 015 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 22 286 000 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в письменных пояснениях указала на ряд недостатков заключения судебной экспертизы. Указала, что в таблице 3 "Описание предложений к продаже земельных участков, предназначенных под производственно-складское использование, расположенных в Ленинском и Куйбышевском районах города Иркутска за период с 01.01.2019 по 01.01.2020" оценщик анализирует рынок земельных участков и приводит только 5 предложений. Согласно п. п. в п. 10 ФСО 7 оценщику необходимо сделать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Именно фактическая стоимость объектов недвижимости разных видов использования определяются текущей социально - экономической ситуацией, которая формирует спрос, предложение и уровень цен. В выборке предложений отсутствуют земельные участки с другими видами разрешенного использования г. Иркутска (нарушен п. 11 ФСО N 7). Полученная рыночная стоимость экспертом на 01.01.2020 составляет 22 286 000 руб., соответственно стоимость 1 кв. м. - 928 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта - оценки - земельного участка с кадастровым номером Номер изъят. Оцениваемый земельный участок расположен в районе с развитой инфраструктурой, в окружении административных зданий, АЗС, торговых объектов (рынок Маньчжурия), частной жилой застройки. Кроме территориального местоположения для объекта оценки важно локальное местоположение. Объект оценки расположен на первой линии ул. Мира, представляющей коммерческий интерес для потенциальных покупателей, арендаторов, так как на земельном участке находится складская база и железнодорожные пути. Кроме того, при выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 10 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки (стр. 44), существенно отличающиеся от оцениваемого участка по площади. Эксперт выбирает объекты-аналоги с меньшей площадью, чем объект оценки, и вносит корректировки от 12,3 до 21,46%, что искажает итоговую стоимость. Это подтверждает и Лейфер Л. А. "не следует корректировать каждый объект - аналог (откорректировать можно любой объект), и использование аналогов, отличающихся от оцениваемого объекта, отрицательно влияет на точность итогового результата оценки". Также указала, что действующая кадастровая стоимость на 01.01.2020 - 47 069 640,15 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента - производственно-складское использование в районе расположения объекта-оценки, стоимость 1 кв. м. - 1 960 руб.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом в качестве свидетеля была допрошена эксперт ФИО15 которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла пояснения Администрации г. Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО13. пояснила, что согласно п.11 ФСО N 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В соответствии с положениями ФСО N 7 п. 11 эксперт на стр. 32 и 33 заключения эксперта в п. 4.5. определилсегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок - рынок земельных участков под производственно-складское использование. Далее, на стр. 33-36 экспертом был проведен анализ сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок - рынок земельных участков под производственно-складское использование. В результате проведенного анализа рынка эксперт выявил 5 объектов-аналогов, так же как и объект оценки, относящихся к сегменту рынка земельных участков под производственно-складское использование и сделал вывод, что рынок недвижимости развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости достаточно, в связи с чем, приведение информации с сопоставимыми объектами недвижимости, относящимися к иному сегменту рынка, не является обязательным. При этом по району расположения объекта оценки - Ленинскому району г. Иркутска, представлено 4 предложения, что позволяет определить минимальное, максимальное и среднее значение цен предложений сопоставимых объектов недвижимости, что соответствует принципу достаточности.

Пояснила, что согласно п. 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом законодательно не установлено никаких требований к сопоставимости объектов-аналогов между собой, а также требований, согласно которым объекты-аналоги не должны существенно отличаться друг от друга. Также пояснила, что законодательно не установлено никаких пределов в границах отличия какого-либо ценообразующего параметра (в данном случае площади). Это связано с тем, что не всегда есть возможность подобрать сопоставимые по площади объекты-аналоги, но всегда есть возможность внести корректировку по данному ценообразующему параметру. Таким образом, выбранные экспертом объекты-аналоги удовлетворяют требованиям п. 10 ФСО N 1 - относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, при этом экспертом в соответствии с п. 22Ф СО N 7 внесены необходимые корректировки, отличающие объекты-аналоги от объекта оценки. Кроме того, пояснила, что экспертом были проанализированы данные о земельных участках, использованных в рамках отчета N 02 ЗУ 2020 об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, расположенных на территории Иркутской области, использованных для определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к 6 сегменту "Производственная деятельность", расположенных в г. Иркутске. Источником информации обо всех объектах-аналогах являются решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области при Управлении Росреестра по Иркутской области, которые не являются ценой сделки на рынке или ценой предложении на рынке. Следовательно, действующая кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2020 была определена на основании нерыночных данных, соответственно, не является рыночной.

Показания эксперта ФИО14 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО N 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 4 и ФСО N 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО N 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объекта оценки и объектов-аналогов. Поскольку оцениваемый объект и объект-аналог отличаются между собой по площади, экспертом обоснованно применена корректировка на площадь и произведен расчет.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, Администрация города Иркутска заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 26.08.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений ООО "Горизонт" и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 22 286 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.