Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2021 года Дело N 3а-174/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре Е.А.Безуглой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кажаевой К.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному упреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещении судебных расходов,

установил:

В предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" административном исковом заявлении Кажаева К.В. оспаривает утвержденную по состоянию на 16.09.2016 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый N. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором земельного участок, арендная плата определяется от значения кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, как вновь образованного объекта, определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в размере 1 837 510,74 рублей путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр. Кажаева К.В. просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 580 878 рублей, что повлечет изменение размера годовой арендной платы. Также просит взыскать с ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" судебные расходы 26 966,67 рублей.

Определением судьи краевого суда от 10.08.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края, администрация муниципального района имени Лазо Хабаровского края.

В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Пасюра А.В. в судебном заседании не согласился с требованиями административного истца. Подтвердил, что земельный участок с кадастровым номером 27:08:0010306:625 был поставлен 16.09.2016 года на кадастровый учет после проведения массовой государственной кадастровой оценки как вновь образованный объект. Поэтому его кадастровая стоимость была определена учреждением с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в составе земель населенных пунктов г. Хабаровска, размер которого утвержден постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр. Эта кадастровая стоимость является актуальной на сегодняшний день. После проведения в 2018 году очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае, результаты которой были утверждены приказом министерства инвестиционной и имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42, кадастровая стоимость этого земельного участка не пересматривалась, так как кадастровая оценка проводилась в отношении объектов, принятых на кадастровый учет до 01.01.2016 года. Считает, что органом, утвердившим результаты кадастровой оценки, является Правительство Хабаровского края, на который и должны быть возложена обязанность возмещать административному истцу судебные расходы.

Административный истец Кажаева К.В., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, администрации Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края и администрации муниципального района имени Лазо Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной и исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие.

Правительство Хабаровского края, излагая свою позицию в письменных возражениях, не согласилось с требованиями Кажаевой К.В.. Считает, что является ненадлежащим административным ответчиком, так как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Это учреждение, в случае удовлетворения административного иска, должно возместить административному истцу судебные расходы. Также полагает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям п. 14 ФСО N 1. Подобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по основным ценообразующим факторам - площадь, местоположение, транспортная доступность и инфраструктура, физические характеристики. Не применена корректировка "на вид права", несмотря на то, что расчет стоимости объекта производился исходя из вида права - собственность, а объект оценки передан заявителю в аренду.

В письменном отзыве на административное исковое заявление администрация Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края не возражает против удовлетворения заявленных требований, и просит применять размер измененной кадастровой стоимости с 01.01.2021 года. При этом просит учесть, что утвержденная по состоянию на 16.09.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:08:0010306:625 применялась только при определении размера арендной платы за первый год действия договора аренды - с 27.01.2017 года по 31.12.2017 года. С 2018 года размер годовой арендной платы определяется на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр, с учетом размера кадастровой стоимости. С 01.01.2020 года размер годовой арендной платы определяется в соответствии с порядком, определенным постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр, с учетом удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов, утверждённых приказом министерства инвестиционной и имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 16.09.2016 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости - земельный участок, площадь 6246 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автомобильный транспорт, адрес (местонахождение): 121 м на запад от ориентира нежилого здания магазина, адрес ориентира: <адрес>. Объекту недвижимости присвоен кадастровый N.

Администрация Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края (арендодатель) и Кажаева К.В. (арендатор), на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 13.01.2017 года, заключили 27.01.2017 года договор аренды N 8/17. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером N. Договор аренды заключен на период с 27.01.2017 года по 26.01.2022 года. Право аренды Кажаевой К.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22.02.2017 года (номер регистрации N).

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (части 1, 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведение аукциона.

Если поступила единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствует всем требованиям и указанным в извещении о проведение аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю проект договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 14, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

Распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения (части 1 и 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, которое действовало до 01.01.2020 года (на период действия договора аренды N 8/17 от 27.01.2017 года). Пункт 1.4 Положения предусматривал, что в случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения размер арендной платы определялся путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз), за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.4 раздела 1 настоящего Положения, и рассчитывается по формуле А = Кс x Квз, где: А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев, подлежащий уплате в бюджет; Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости; Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий.

Представленные сторонами документы свидетельствуют о том, что администрации Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края25.11.2016 года было принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N. Начальная цена аукциона устанавливалась в размере первого годового арендного платежа 91 875,54 рублей, определенного как 5% от утвержденной по состоянию на 16.09.2016 года кадастровой стоимости земельного участка.

Аукционная комиссия, рассмотрев заявки на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, приняла решение: в связи с поступлением по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе только одной заявки признать, в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса РФ, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:08:0010306:624 несостоявшимся. Заключить договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона Кажаевой К.В., определив размер годной арендной платы за первый год с 27.01.2017 года по 21.12.2017 года в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Таким образом, договором аренды N 8/17 от 27.01.2017 года, заключенного с Кажаевой К.В., - единственным участком аукциона, признанного несостоявшимся, определен размер арендной платы только за первый год аренды - с 27.01.2017 года по 21.12.2017 года. Размер арендной платы за последующие периоды действия договора аренды - с 01.01.2018 года до 26.01.2022 года определяется в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края

С 01.01.2020 года действует Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденный постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр. Его положениями установлено, что размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле А = Кс x Квзн, где: А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев; Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости; Квзн - значение коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления муниципального района, городского округа и не могут превышать максимальных значений коэффициента в соответствии со Значениями, утвержденными постановлением об арендной плате.

В пункте 1.4 Порядка указано, что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В частях 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр утверждены: -кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края, находящихся на кадастровом учете по состоянию на 01.01.2012 года; -средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края. Кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Закон об оценочной деятельности). Кадастровая стоимость применяется с 01.01.2015 года.

Земельный участок, которому присвоен кадастровый N, образован на основании межевого плана б/н от 05.09.2016 года. Сведения об этом объекте недвижимости внесены в Единый государственный реестр 16.09.2016 года.

В порядке, установленном статьей 29.19 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость вновь образованного объекта недвижимости, кадастровый N, была определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по состоянию на 16.09.2016 года в размере 1 837 510,74 рублей. В акте об определении кадастровой стоимости указано, что она определена как произведение среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. в кадастровом квартале N в Хорском городском поселении и площади оцениваемого земельного участка. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 16.09.2016 года, она является актуальной.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из приведенных положений права и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд считает, что Кажаева К.В. вправе оспорить определенные ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по состоянию на 16.09.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Она является плательщиком арендной платы, годовой размер которой определяется исходя из значения кадастровой стоимости земельного участка, и имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера годовой арендной платы.

В суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка Кажаева К.В. обратилась 06.08.2021 года.

По мнению суда, не может быть признана состоятельной позиция ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края, что с 2018 года годовой размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N, должен рассчитываться с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. в кадастровом квартале 27:08:0010306 в Хорском городском поселении, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр. А с 2020 года и по настоящее время арендная плата определяется с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. в кадастровом квартале N в Хорском городском поселении, утвержденного приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".

В соответствии с пунктом 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр (действовало до 01.01.2020 года), ставка арендной платы устанавливалась на год в расчете на единицу площади земельного участка по видам разрешенного использования земельного участка, с использованием коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории (Квз) по формуле - Ас = УПКСЗ x Квз, где: УПКСЗ - значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 07.02.2017 года N 24-пр пункт 2.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр, был с 07.02.2017 года признан утратившим силу. Размер арендной платы надлежало определять путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (Кс) на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий (Квз) и рассчитывать по формуле А = Кс x Квз, где: А - размер арендной платы в рублях, рассчитываемый за 12 месяцев, подлежащий уплате в бюджет; Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Действующий с 01.01.2020 года Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденный постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года N 565-пр, указанный порядок расчета размера арендной платы не изменил.

Положения законодательства, регулирующего вопросы проведения государственной кадастровой оценки, не наделяют администрацию Хорского городского поселения муниципального района имени Лазо Хабаровского края правом определять кадастровую стоимость земельных участков, право собственности на которые не разграничена, находящихся на территории этого муниципального образования.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровый N, по заказу Кажаевой К.В. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление" и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; с 13.12.2007 года член Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 0000710); стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; профессиональная деятельность оценщика и юридического лица застрахована) составлен 25.11.2020 года отчет об оценке N 210/2020-1.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:08:0010306:624 определена по состоянию на 16.09.2016 года - на эту же дату утверждена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).