Решение Рязанского областного суда

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 3а-174/2021

26 апреля 2021 года

г. Рязань
Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.

при секретаре Курбановой В.В.

с участием представителя административного истца Мещерякова А. Новосельцевой А.Л.,

представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Мещерякова А. к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, Государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мещеряков А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Мещерякова А. Новосельцева А.Л. поддержала уточненные административные исковые требования.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Однако указала, что доказательств достоверной рыночной стоимости земельного участка административного истца не представлено.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили сведений о причинах неявки не представили.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, площадью 31000 кв. м, расположенного <адрес>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для нужд промышленности, размещения промышленных объектов, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..

29 декабря 2020 года Мещеряков А. обратился в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет N от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018 в размере <скрыто> руб., подготовленный оценщиком ООО "Аудитпартнер".

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Оценка плюс" Семизарову В.В..

Из заключения судебной экспертизы от 04.03.2021 N следует, что отчет ООО "Аудитпартнер" N от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. помимо нарушений Федеральных стандартов оценки формального характера, содержит также нарушения, которые привели к существенному искажению итоговой стоимости. В частности, экспертом выявлено использование в отчёте неподтверждённой информации о стоимости объекта-аналога на дату оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж).

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования "Производственная деятельность" исходя из его характеристик в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226. В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков г.Рязани, предложения действительны на 1.01.2018 г. В ходе проведения анализа выявлено 17 предложений о продаже участков в Рязанской области и г.Рязани. При этом экспертом установлено, что диапазон цен на земельные участки, позиционируемые продавцами как производственного назначения в Рязанской области составляет от 100 до 362.5 руб. за кв/м, в областном центре - от 700 до 2056,2 руб. за кв/м. Для расчёта выбрано 3 наиболее сопоставимых объекта с объектами оценки по виду передаваемых имущественных прав, дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки, местоположению, типу окружающей застройки. Цена выбранных экспертом для расчёта аналогов за единицу площади составляет 250, 263,4, 215,7 руб. Что опровергает доводы административного ответчика о том, что экспертом использованы аналоги из нижнего ценового диапазона

Рыночная стоимость земельного участка согласно заключению судебной экспертизы ООО "Оценка плюс" по состоянию на 01.01.2018 составила <скрыто> руб.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта выяснять фактическое местонахождение, состояние публикуемых к продаже объектов-аналогов.

Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика экспертом Семизаровым В.В. представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела (том 2 л.д.32-37). Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Возражая против заключения повторной экспертизы, представитель административного ответчика указала на необоснованность выводов эксперта относительно активности рынка земель Рязанской области и неправильности применённой корректировки на торг.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что ликвидность объектов, аналогичных оцениваемому, низкая, следовательно, цена предложения подлежит корректировке на торг 17,3%, согласно Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера 2017 год, с учетом того, что сегмент рынка, к которому относится объект оценки, активным не является.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочники Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки под руководством Л.А. Лейфера, вышедшие в 2014, 2016, 2017 и 2018 годах).

Суд считает, что вывод о неактивности рынка земель производственного назначения основан на анализе рынка и подробно мотивирован как в экспертном заключении (стр.40-41 заключения), так и письменных пояснения эксперта.

Доводы административного ответчика о неправильном подходе эксперта к применению корректировки на наличие коммуникаций судом отклоняются. Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемый участок как условно свободный и учитывал указанную в объявлениях продавцами информацию о наличии (отсутствии) на объектах-аналогах коммуникаций.

Как указано выше, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Суд считает, что выводы заключения эксперта ООО "Оценка плюс" Семизарова В.В. содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости, не представлено.

На основании изложенного суд считает заключение судебной экспертизы эксперта ООО "Оценка плюс" Семизарова В.В. о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством и не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Удовлетворение требований об установлении рыночной стоимости земельного участка сводится к реализации права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью менее чем в 2 раза укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

В связи с чем в соответствии со ст. 111 КАС РФ, учитывая правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженные в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Мещерякова А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2018 года в размере <скрыто> руб..

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка