Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 апреля 2021 года Дело N 3а-173/2021

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Находкинская торговая база" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Находкинская торговая база" (далее - ООО "Находкинская торговая база") обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 71570 кв.м, местоположение установлено <адрес>.

Также административному истцу принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью 21344 кв.м, местоположение установлено <адрес>.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п по состоянию на 1 января 2020 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 68674646,75 рублей, земельного участка с кадастровым номером N в размере 20611788,57 рублей.

Установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах ЗАО "..." от 3 февраля 2021 года N, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 32271600 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 8789200 рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет увеличение размера земельного налога и арендной платы, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 71570 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 32271600 рублей, земельного участка с кадастровым номером N площадью 21344 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 8789200 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованного лица - администрации Находкинского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в письменном отзыве на административный иск указало, что постановление N 87-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, в настоящее время действует и никем не оспорено. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, утверждены министерством в соответствии с нормами действующего законодательства.

Администрация Находкинского городского округа просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, в удовлетворении административного иска отказать, поскольку представленный административным истцом отчет не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, оценщик не подобрал равнозначные и равноценные объекты-аналоги соразмерной площади, месту расположения объектов оценки. В случае уменьшения кадастровой стоимости Находкинский городской округ понесет существенные убытки при передаче в собственность земельного участка собственнику объекта капитального строительства.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Находкинская торговая база" Сливин В.А. поддержал административные исковые требования, суду пояснил, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен обществу в аренду сроком до 26 февраля 2020 года, до настоящего времени используется истцом, поскольку на нем расположены принадлежащие обществу на праве собственности здания-склады. Обязательства по внесению арендной платы административным истцом исполняются надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами административного дела подтверждается право собственности ООО "Находкинская торговая база" на земельный участок площадью 71570 кв.м с кадастровым номером N, местоположение <адрес>.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Кроме того, на основании договора аренды земельного участка от 24 марта 2014 года N 4056-14, заключенного с администрацией города Находки, административный истец является арендатором земельного участка площадью 21344 кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение установлено <адрес> 6.

В соответствии с пунктами 1.4 договора аренды срок действия договора определен с 27 февраля 2014 года по 26 февраля 2020 года, при этом пунктом 5.4 данного договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В случае возобновления договора, в соответствии с п. 5.4, на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней (п.5.6 договора).

Как указано в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером N заключен 24 марта 2014 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды государственного имущества.

В подтверждение исполнения обязанностей по договору аренды и возобновления его на тех же условиях на неопределенный срок ООО "Находкинская торговая база" представлены в материалы дела платежные поручения за период с января 2020 года по январь 2021 года.

Поскольку ООО "Находкинская торговая база" продолжает использовать земельный участок, а администрация Находкинского городского округа не возражает против этого, в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды земельного участка от 24 марта 2014 года договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

По условиям договора аренды от 24 марта 2014 года N 4056-14 расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N 75-па регламентирован порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов.

Из пунктов 4, 5, 6, 9, 10 вышеназванного постановления следует, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка, определяемой в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, ООО "Находкинская торговая база"" вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, так как она влияет на размер арендной платы по договору от 24 марта 2014 года N.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края Приморского края от 15 октября 2020 года N 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, на основании вышеуказанного постановления по состоянию на 1 января 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 68674646,75 рублей, земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 20611788,57 рублей.

Стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 1 января 2021 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с абзацами 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты ЗАО "..." от 3 февраля 2021 года N из которых следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 71570 кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 32271600 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 21344 кв.м с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 8789200 рублей.

Суд, оценивая представленные отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приходит к выводу о том, что содержащиеся в них сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчеты выполнены оценщиками Бахваловым Е.А., Елизовой Т.Ю., имеющими необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечают признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вопреки доводам представителя администрации Находкинского городского округа специалистами проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости каждого объекта недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиками при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости. Также в отчетах оценщиками объясняется выбор сравнительного подходов для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов.

В отчетах имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертами приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленные административным истцом отчеты ЗАО "Дальком-аудит" от 3 февраля 2021 года N 33-о/2021, N 34-о/2021 имеют недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объектов, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчетов, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2020 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 32271600 рублей и земельного участка с кадастровым номером 25:31:010407:3213 в размере 8789200 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленных отчетов.

Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога и арендной платы, которые исчисляются исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков.

Ссылка министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление от 15 октября 2020 года N 87-п, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости, в настоящее время не оспорено и не отменено, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае обществом, как собственником и арендатором объектов недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи ООО "Находкинская торговая база" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 18 февраля 2021 года, то есть дату обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд согласно почтовому штемпелю на конверте.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Находкинская торговая база" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 71570 кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 32271600 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 21344 кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов. Местоположение установлено <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8789200 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Находкинская торговая база" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N

N считать 18 февраля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 апреля 2021 года.

Судья Е.В.Пилипенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка