Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 3а-169/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Балтбетон" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Балтбетон" обратилось в суд 2 июня 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 101362 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение - <адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года и с этой же даты принадлежит ООО "Балтбетон" на праве собственности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 установлена кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером N образован 4 сентября 2019 года, его кадастровая стоимости указанным постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 не установлена, а согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка установлена актом ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от 17 марта 2020 года N 40-20 по состоянию на 4 сентября 2019 года в размере 66 187 358,76 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 13 апреля 2020 года.

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 21 апреля 2021 года N Н-0489-2021 составляет на ту же дату 35 173 000 руб.

Существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

Определением судьи от 4 июня 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена администрация городского округа "Город Калининград".

Определением суда от 25 июня 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".

Определением суда от 8 июля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

11 августа 2021 года в суд поступило заключение эксперта Есиной А.Н. от 10 августа 2021 года о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 4 сентября 2019 года - 38 877 000 руб.

Определением от 12 августа 2021 года производство по делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу новых доказательств не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области и администрация городского округа "Город Калининград" посредством ГАС "Правосудие" подали 25 августа 2021 года отзывы на административное исковое заявление, в которых указали о наличии оснований к установлению кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 4 сентября 2021 года равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Кроме того, 25 августа 2021 года в суд поступили письменные возражения ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" на административное исковое заявление, суть которых сводится к тому, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 11 сентября 2019 года, а не на 4 сентября 2019 года, в связи с чем требования ООО "БалтБетон" не подлежат удовлетворению.

Также Учреждение полагало некорректным выбор экспертом объектов-аналогов и просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 101362 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение - <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость земельные участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года и с этой даты принадлежит на праве собственности ООО "Балтбетон" (л.д. 11-15).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 мая 2021 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена актом от 17 марта 2020 года N 40-20 в размере 66 187 358,76 руб. по состоянию на 4 сентября 2019 года, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 13 апреля 2020 года и применяются для целей налогообложения с 1 января 2020 года (л.д. 9).

Судом был направлен запрос о предоставлении копии акта об установлении кадастровой стоимости земельного участка от 17 марта 2020 года N 40-20 (л.д. 123).

На запрос суда ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" предоставлен акт об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов от 5 марта 2020 года N 40-20 (л.д. 130).

Из данного акта, реквизиты которого не в полной мере совпадают с учтенными в ЕГРН реквизитами акта об установлении кадастровой стоимости, не следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 11 сентября 2021 года.

В письменных возражениях ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" от 25 августа 2021 года имеется принт-скрин из базы данных Росреестра, из которого видно, что участок действительно поставлен на кадастровый учет 4 сентября 2019 года, но при этом в графе "результаты оценки" содержатся сведения о кадастровой стоимости объекта в ином размере и на дату - 11 сентября 2019 года, которые не соответствуют выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка ни в части размера кадастровой стоимости, ни в части даты ее определения.

Принимая во внимание, что достоверных сведений о технической ошибке при внесении соответствующих сведений в ЕГРН суду не представлено, Управление Росреестра по Калининградской области в письменном отзыве на административное исковое заявление указывает об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 4 сентября 2019 года в размере 66 187 358,76 руб. и о неизменности этих сведений, а не заверенный в установленном порядке принт-скрин не является бесспорным доказательством установления кадастровой стоимости объекта на дату, отличную от учтенной в ЕГРН даты - 4 сентября 2019 года, суд полагает, что юридически значимым обстоятельством является размер кадастровой участка названного земельного участка по состоянию на 4 сентября 2021 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой начала применения установленной по состоянию на 4 сентября 2019 года кадастровой стоимости является 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной без учета его индивидуальных характеристик, и рыночной стоимостью объекта влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО "Балтбетон" имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 21 апреля 2021 года N Н-0489-2021 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 4 сентября 2019 года - 36 173 000 руб.

Принимая во внимание существенное, практически на 30 миллионов рублей, отличие между установленной кадастровой стоимостью объекта и заявленной величиной рыночной стоимости земельного участка, в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 8 июля 2021 года судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 10 августа 2021 года N 32/08-2021 рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 4 сентября 2019 года составляет 38 877 000 руб.

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивированы экспертом.

В качестве основных ценообразующих факторов эксперт указывает на вид разрешенное использования объектов производственно-промышленной, складской деятельности, а также местоположение относительно центра города и наиболее дорогого района и наличие инфраструктуры в районе и равноценного окружения (престижность района для размещения объекта подобного назначения).

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 4 земельных участка, каждый из которых расположен в г.Калининграде, имеет свободный подъезд и возможность подключения коммуникаций, объекты-аналоги предназначены под незавершенное строительством хозяйственно-бытовое здание базы строительных материалов (объект N 1), под строительство объектов промышленного назначения (объект N 2), под складской комплекс (объект N 3), под объект незавершенного строительства - торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным комплексом и производственно-складским зданием (объект N 4).

Таким образом, объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам.

Экспертом проведены корректировки на вид землепользования (с применением повышающего коэффициента к цене арендованных объектов-аналогов), на торг, на площадь.

Размер корректировок определен экспертом в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А.

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемых участков и объектов-аналогов обоснован экспертом.

Ссылки ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" о несопоставимости оцениваемого объекта и объектов-аналогов по признаку удаленности от основной автомагистрали города по ул.А.Невского в г.Калининграде и необходимости применения корректировки на элемент сравнения "расположение относительно автомагистралей" в отношении объекта-аналога N 1, расположенного в г.Калининграде, ул.Двинская-пер.Двинской, и объекта-аналога N 2, расположенного в г.Калининграде, 2-й Ржевский пер., сами по себе не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта, принимая во внимание, что на территории города Калининграда не установлена градация автомобильных дорог на основные автомагистрали и иные, все объекты-аналоги имеют свободный доступ с крупных автомобильных дорог, а в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера предлагается при осуществлении оценки земельных участков под индустриальную застройку учитывать соотношение цены участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог.

Объективных данных об удаленности объектов-аналогов от крупных автодорог, в том числе от окружных дорог Калининграда, не имеется.

Сама по себе организация проезда к объекту-аналогу N 3 по грунтовой дороги после съезда к крупной окружной автомобильной дороги также не свидетельствует о несопоставимости оцениваемого участка и данного объекта по местоположению.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченная к участию в деле в качестве эксперта оценщик Есина А.Н. имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2009 года, обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, в том числе по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо данных о заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

В порядке, установленном процессуальным законом, заключение эксперта не опровергнуто.

Так, судом неоднократно было разъяснено лицам, участвующим в деле, право заявлять ходатайства о назначении судебной экспертизы либо представлять доказательства иной величины рыночной стоимости оцениваемого участка.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованным лицом не заявлено.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства, а также заключение эксперта объективно свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "Балтбетон", поданное в суд 2 июня 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 101362 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие здания и строения производственно-транспортно-складского комплекса, местоположение - <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2019 года - 38 877 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 августа 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка