Решение Алтайского краевого суда

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 3а-1651/2021

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием административного истца Жданова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жданова В. А. и Ждановой Лилии Р. У. имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Правительству Алтайского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

административные истцыЖданов В.А. и Жданова Л.Р. обратились в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, УправлениюФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, <адрес>об установлении кадастровой стоимости земельных участков,расположенныхв <адрес> с кадастровыми *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанные выше земельные участкипринадлежат административному истцу на правеаренды. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимостиявляется завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административных истцов как плательщиковарендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участков, в связи с чем Жданов В.А. и Жданова Л.Р. просят установить кадастровую стоимость земельных участковравной их рыночной стоимости.

Административный истец Жданов В.А. в судебном заседании просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Административный истец Жданова Л.Р. в суд не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без своего участия.

В судебном заседании представитель административного истцаЯкимова Е.А.

Представителиадминистративных ответчиковУправления имущественных отношений Алтайскому краю,У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Правительства Алтайского края, заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, администрации<адрес> Алтайского края, администрации Павловского сельсовета <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились.При этом от У. имущественных отношений Алтайского края, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по <адрес>до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения административного истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией <адрес> Алтайского края и Ждановой Л.Р., последняя является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 900 кв.м., категория земель - земли населенного пункта, для эксплуатации объекта - диспетчерская. Срок действия договора аренды - до ДД.ММ.ГГ. Согласно п.3.1. договора аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией <адрес> Алтайского края и Ждановой Л.Р., последняя является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 872 кв.м., категория земель - земли населенного пункта, для эксплуатации объекта (профилакторий). Срок действия договора аренды - до ДД.ММ.ГГ. Согласно п.3.1. договора аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Также в судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией <адрес> Алтайского края и Ждановым В.А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3 703 кв.м., категория земель - земли населенного пункта, для эксплуатации объекта (мастерская, гараж-мастерская). Срок действия договора аренды - до ДД.ММ.ГГ. Согласно п.3.1. договора аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, заключенного между администрацией <адрес> Алтайского края и Ждановым В.А., последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 6 552 кв.м., категория земель - земли населенного пункта, для эксплуатации объекта (тепловая стоянка, здание котельной). Срок действия договора аренды - на 49 лет. Согласно п.3.1. договора аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административных истцов как плательщиков арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми ***, утверждены приказом У. имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Алтайскому краюкадастровая стоимость данных объектов недвижимостисоставляет:

- с кадастровым номером *** - 224 595руб.,

- с кадастровым номером *** - 467 157,60 руб.,

- с кадастровым номером ***- 3 084 228,70 руб.,

- с кадастровым номером *** - 1 635 051,60 руб.,

дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ (л.д.12-15т.1).

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участковадминистративными истцами представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ, подготовленные оценщиком ООО "Центр независимой оценки "Партнер" Кузнецовым В.В., согласно которомурыночная стоимостьземельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет:

- с кадастровым номером *** - 91 800 руб.,

- с кадастровым номером *** - 190 944 руб.,

- с кадастровым номером ***- 377 706 руб.;

- с кадастровым номером *** - 668 304 руб.,

(л.д.23-88 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участковоценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретныхземельных участковв отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком Кузнецовым В.В., являющимся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков, т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика Кузнецова В.В. из которых следует, что наличие диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности, подтверждается его членством в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании. Приложение копии диплома об образовании необходимо в силу п.8 ФСО *** только для привлеченных оценочной организации специалистов.

Использование в качестве аналога *** земельного участка (<адрес>) обусловлено тем, что согласно объявлению о продаже продавалась часть незастроенного участка площадью 8 000 кв.м., а имеющиеся объекты капитального строительства на этом участке находятся на других частях, что было уточнено оценщиком также в результате переговоров с продавцом.Кузнецов В.В. не использовал корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***.

Относительно корректировки на торг Кузнецов В.В. отметил, что при исследовании оценщик имеет право выбирать наиболее корректные с его точки зрения корректировки. Усредненные значения минимизируют возможные ошибки и выбросы вследствие большого массива информации. Кроме того, разница в корректировке по расширенному интервалу составляет от 12,6 (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. и уровнем дохода ниже среднего) до 22,9% (для городов с населением 500-1000 тыс.чел. с уровнем доходов выше среднего), оценщиком была применена средняя корректировка 18%. При этом, поскольку определить уровень дохода населения не представляется возможным, нарушений требований п.111 ФСО ***, подп. "б" п.22 ФСО *** не установлено.

При расчете корректировки на дату предложения оценщик использовал данные мониторинга компании "RIDAnalitiks", которое является общедоступным, на странице 41 отчета содержатся выписки из этого исследования. Изложение в отчете всего исследования, которое является общедоступным, повлечет включение в него информации, не использованной оценщиком в отчете.

Относительно подбора аналогов, коэффициент вариации по которым превысил показатель 0,3, Кузнецов В.В. указал, что аналоги отбирались по следующим факторам: сегмент рынка (под индустриальную застройку - производство, склады, гаражи), местоположение - малые города и села края. Предпочтение отдавалось фактическим сделкам и предложениям о продаже, в которых содержится полная и достоверная информация об участке (назначение, право, размер, наличие улучшений). Оценщик представил выборку из 15 предложений о продаже земельных участков по указанным параметрам, при этом им выбраны 3 самые близкие по характеристикам к объекту оценки, в связи с чем оснований ставить под сомнение достоверность исследования не представляется возможным.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными.Таким образом, указанные в возражениях У. имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной имеет для административных истцовправовое значение, суд удовлетворяет исковые требования Жданова В.А. и Ждановой Л.Р.

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

При этом требования административного истца к Правительству Алтайского края суд оставляет без удовлетворения ввиду следующего.

С учетом полномочий У. имущественных отношений Алтайского края, У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и Правительства Алтайского края, а также положений п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд полагает, что надлежащимиадминистративными ответчиками по административному делу являются У. имущественных отношений Алтайского края, У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, а Правительство Алтайского края привлечено административными истцами к участию в деле в качестве административного ответчика без правовых оснований, так как в данном случае органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является У. имущественных отношений Алтайского края.

Разрешая вопрос о возмещении административному истцу понесенных им судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 200 руб. и оплате услуг оценщика в сумме 35 000 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу ст.106 настоящего кодекса относятся суммы, подлежащие выплате специалистам.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.107 и ч.3 ст.109 настоящего Кодекса (ч.1 ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации *** от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном, в том числе главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.4 названного Постановления следует, что в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

Установленный Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для данной категории споров досудебный порядок урегулирования спора предусматривает предоставление заявителем отчета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В подтверждение несения расходов по оплате производства оценки истец Жданов В.А. представил договор на оказание услуг по оценке имущества от ДД.ММ.ГГ ***, задание на оценку, акт приема-передачи услуг по оценке, а также счет на оплату и чек-ордер от ДД.ММ.ГГ, согласно которым Ждановым В.А. понесены расходы в сумме 35 000 руб. за услуги по оценке рыночной стоимости пяти земельных участков с кадастровыми номерами ***

В ходе рассмотрения административного дела в качестве итоговой величины рыночной стоимости спорных четырех земельных участков с кадастровыми номерами *** приняты результаты определения рыночной стоимости, содержащиеся в представленном отчете, свидетельствующие, о допущенном при установлении кадастровой стоимости нежилого помещения существенном расхождении с рыночной стоимостью более чем в два раза по каждому из участков.

В связи с этим в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате оценки рыночной стоимости этих четырех земельных участков в размере 28 000 руб. (35 000 руб.: 5 х 4). Административный истец Жданов В.А. в судебном заседании подтвердил, что при заключении договора он с оценщиком обговорил, что за каждый из пяти оцениваемых участков будет производится оплата в размере 7 000 руб.