Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2022 года Дело N 3а-163/2022

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЯрСтрой Аудит" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ЯрСтрой Аудит" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить на 22.11.2021 кадастровую стоимость земельного участка площадью 9090 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - служебные гаражи, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 056 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО "ЯрСтрой Аудит" осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N, плата за которое рассчитывается как арендная плата на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена в размере 10 620 769,14 руб.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 22.11.2021 составляет 5 056 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Градусова К.И., заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что филиал не наделен полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данное лицо не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля представлены пояснения по административному иску, в которых указывается, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.11.2021, до настоящего времени расчет платы за фактическое пользование земельным участком в адрес землепользователей не направлялся, поскольку информация о формировании данного объекта недвижимости в агентство поступила 28.02.2021; вместе с тем, расчет сумм за фактическое пользование земельного участка с кадастровым номером N будет произведен с учетом требований, установленных постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов", с учетом особенностей, установленных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ООО "ЯрСтрой Аудит" подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Судом установлено, что 22.11.2021 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером N категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - служебные гаражи, по адресу: <адрес>. Согласно приказу председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от 26.07.2021 N 2811, предварительно согласовано предоставление указанного земельного участка ООО "ЯрСтрой Аудит". Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (Сведения о характеристиках объекта недвижимости) на указанном земельном участке расположен объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером N, принадлежащий административному истцу на праве собственности - ООО "ЯрСтрой Аудит".

Таким образом, ООО "ЯрСтрой Аудит" осуществляет фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером N. Согласно ответу МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля административному истцу будет начисляться плата за фактическое пользование земельным участком как арендатору на основании сведений о кадастровой стоимости. Кроме того, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, ООО "ЯрСтрой Аудит" в силу статьи 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение спорного участка в собственность или аренду.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "ЯрСтрой Аудит" является землепользователем земельного участка, находящегося в государственной собственности, и плата за данный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, он имеет право обращаться с настоящим административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки указанного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена Актом N АЗУ-76/2021/000919 от 25.11.2021 ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки и рекламы" и составляет по состоянию на 22.11.2021 - 10 620 769,14 руб.

Административным истцом представлен Отчет N 1-05/02/22 от 05.02.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22.11.2022 составляет 5 056 000 руб.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном применении корректировки на категорию земель в отношении объекта-аналога N 3 (<адрес>), поскольку объекты-аналоги должны совпадать с объектом оценки по категории земель, судом отклоняются.

Как следует из Отчета, в данном случае влияние категории земельного участка на его стоимость не установлено, в связи с чем оценщиком коэффициент корректировки определен как 1. Дополнительно к изложенным в Отчете мотивам, свидетель ФИО3 пояснила, что ценообразующим фактором является фактическое использование земельного участка, земли промышленности и земли населенных пунктов в равной степени могут иметь аналогичное функциональное назначение. Оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части у суда оснований не имеется.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, критикующие применение в отношении объекта-аналога N 3 корректировки 0,86 на наличие асфальтированного подъезда, судом отклоняются. Выводы оценщика в указанной части основаны на всестороннем анализе сведений об объекте оценке и объектах-аналогах. Содержанием отчета, а также дополнительными материалами представленными суду подтверждается, что объект-аналог N 3 граничит с Юго-Западной окружной дорогой, и обладает свободным подъездом к данной автомагистрали. В то же время, подъездной путь от пос. Вакарево до ул. 1-я Шоссейная составляет ориентировочно 1,8 км, представляет собой грунтовую дорогу. При таких обстоятельствах оснований не согласиться с применением корректировки не имеется.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом N 1-05/02/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет N 1-05/02/22 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета N 1-05/02/22, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. -17.02.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 22 ноября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 9090 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - служебные гаражи, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 056 000 (пять миллионов пятьдесят шесть тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 17 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 марта 2022 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка