Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 3а-163/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя ПАО "Ростсельмаш" Василевич О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Ростсельмаш" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

Публичное акционерное общество "Ростсельмаш" (далее - ПАО "Ростсельмаш") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего обществу объекта недвижимости по состоянию на 8 февраля 2021 г., установленная в размере 179 925 842,12 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 94 059 588 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 23 марта 2021 г. отклонено заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца Мануилов В.А. уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении судебного эксперта в сумме 98 950 000 рублей.

Представитель административного истца Василевич О.М. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области в судебного заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

В поступившем письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области Ткаленко Ю.В. просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Филиала. Указала, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке, площадью 41 092 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 76 025 952,88 руб. на основании постановления Правительства Ростовской области N 776 от 25 ноября 2014 г. На основании заявления представителя общества в ЕГРН 08 февраля 2021 г. внесена запись об изменении вида разрешенного использования, и в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость определена по состоянию на 08 февраля 2021 г. в сумме 179 925 842,12 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 4 378,61 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области N 778 от 25 ноября 2014 г. для земель, отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" выступал исключительно в роли оператора по внесению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ не установлено.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ПАО "Ростсельмаш" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность, (производственное здание, сооружение производственного назначения), расположенного по адресу: местоположение установлено, относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 31 марта 2021 г.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 08 февраля 2021 г. в сумме 179 925 842,12 руб.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, общество является плательщиком земельного налога, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 15 марта 2021 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 3 марта 2021 г. N 9 оценщика ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" ФИО согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 08 февраля 2021 года составляет 94 059 588 руб.

Решением комиссии от 23 марта 2021 года N 11-26/2021-51 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и учитывая поступившие возражения представителя Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ООО "Экспертное бюро").

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро" ФИО от 16 июня 2021 г. N 937-Э/2021 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 8 февраля 2021 г. составляет 98 950 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит подробное описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Обзор местоположения и окружения объекта проведен с помощью интернет-источника. По результату, объект экспертизы отнесен к сегменту рынка - под индустриальную застройку, к неактивному рынку в силу значительной площади. Рынок аналогичных земельных участков по состоянию на дату определения стоимости в г.Ростове-на-Дону не достаточно развит, характеризуются низким уровнем торговой активности.

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт установил среднюю цену продажи 1 кв.м. земельных участков промышленного назначения и интервал значений цен.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости в г.Ростове-на-Дону, учтены факторы, влияющие на стоимость земельных участков.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Эксперт выбирал пять объектов-аналогов сопоставимых с объектом экспертизы максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам, произвел расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж (таблица 24), применив корректировки на условия рынка (скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке), обеспеченность участка инженерными сетями, наличие железнодорожной ветки, площадь участка.

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 8 февраля 2021 г. в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 15 марта 2021 г.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (45%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточненных на основании выводов эксперта, представитель Правительства Ростовской области не возражал, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО "Экспертное бюро" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 45 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность, (производственное здание, сооружение производственного назначения), площадью 41 092 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено, относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 8 февраля 2021 г. в размере 98 950 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 марта 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с публичного акционерного общества "Ростсельмаш" денежные средства в размере 45 000 руб. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 16 июля 2021 года.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка