Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 16 апреля 2021 года Дело N 3а-162/2021

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ИНГИЛО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИНГИЛО" в лице представителя Чечеткиной М.В. обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1925 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлении его равной рыночной в размере 3 325 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на указанную дату составила 5 948 596.5 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв, в котором указано, что заключение эксперта о рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, не может являться доказательством по делу, приведены недостатки заключения, влияющие на рыночную стоимость, просили назначить по делу дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же эксперту.

Представителем администрации г. Новый Уренгой в лице департамента имущественных отношений направлен отзыв на иск, в котором просили отказать в удовлетворении иска, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью превышает 44 %.

Представители административного истца Чечеткина М.В., департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Новый Уренгой, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материала дела, суд приходит к следующему.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1925 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды от 24.10.2016 года N НУ-273-16.

Согласно указанному договору аренды расчет арендной платы определен в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 948 596.5 руб. на 01.01.2019 года.

Как следует из отчета ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" от 28.12.2020 года N 2383-12-2020-М/89 об оценке земельного участка его рыночная стоимость составляет 3 325 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.

В связи с сомнениями в обоснованности отчета по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "ОМЭКС" (эксперт Репин М.А.) N 15/21 от 24.03.2021 года по состоянию на 01.01.2019 года рыночная стоимость земельного участка составила 3 409 175 руб..

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.

Заключение эксперта ООО "ОМЭКС" соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждает рыночную стоимость земельных участков, признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков.

Доводы представителя департамента имущественных отношений об обратном отклоняются, как голословные и неподтвержденные. Указанные в отзыве недостатки сами по себе не свидетельствуют о необоснованности выводов эксперта; представляют собой субъективное мнение, которое не свидетельствует о недостоверности установленных заключением фактов, имеющих юридическое значение для дела, мнение, которое обусловлено желанием максимально увеличить рыночную стоимость земельных участков, т.к. в отзыве указано, что при применении экспертом иных, более устраивающих административного ответчика корректировок, рыночная стоимость бы увеличилась существенно.

Так корректировки на время продажи по аналогам 2 и 4 не должны были применяться, поскольку они не превышают 7 месяцев нахождения в продаже, то есть в рамках типичного срока экспозиции.

Доводы возражений относительно необоснованного применения аналога 5 с переуступкой прав аренды отклоняются, поскольку объектом продажи является право аренды, а не величина арендной платы, эксперт использовал стоимость права аренды в указанном в заключении размере, что не противоречит п. 22 ФСО N 7.

Поправка на срочность или ограниченность срока продажи для аналога 1 не требовалась, поскольку объявление содержало информацию о возможном торге, что дало эксперту право полагать о рыночных условиях продажи, т.к. оценить намерения продавца сделать большую скидку на срочность, возможно лишь сопоставив дату размещения объявления и дату снятия с продажи, таких данных не имелось, как и у административного ответчика. При нахождении же объекта в течении минимального срока экспозиции условия продажи расцениваются экспертом как рыночные, не требующие корректировки на срочность.

Корректировка на уровень инфляции экспертом не проведена по мотивам, указанным на листе заключения 28-29, является обоснованной.

На доводы возражения относительно применения неверной корректировки к аналогу 3 следует указать, что данная корректировка применена экспертом с учетом принципа комплиментарности и не противоречит п. 15 ФСО 7 по мотивам, указанным в заключении.

Таким образом, в заключении эксперта отражены объекты-аналоги с учетом всех выявленных ценообразующих факторов, в том числе обоснованы все произведенные корректировки, которые соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Пояснения эксперта Репина М.А. также опровергают доводы указанных выше возражений административного ответчика.

Оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ для назначения дополнительной экспертизы отсутствуют.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 31.12.2020 года, соответственно, эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

От представителя ООО "ОМЭКС" Шмаковой В.С. поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 36 500 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.

Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.

В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2019 года, и рыночной, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы: 5 948 596.5 руб. против рыночной в размере 3 409 175 руб., что составляет 42.7 % (или 1.7 раза), то есть менее половины.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как арендатора.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 36 500 рублей с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО "ИНГИЛО" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1925 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной в сумме 3 409 175 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 31.12.2020 года.

Взыскать с ООО "ИНГИЛО" в пользу в пользу ООО "ОМЭКС" расходы по производству судебной экспертизы в сумме 36 500 (тридцать шесть тысяч пятьсот) рублей по следующим реквизитам:

Общество с ограниченной ответственностью "ОМЭКС"

644010, Россия, г. Омск, ул. Ч.Валиханова, д. 8

ИНН 5503082175

КПП 550301001

Счет 4070 2810 7952 4010 3255

Банк получателя филиал Сибирский ПАО Банк "ФК Открытие"

БИК 045004867

Счет 3010 1810 2500 4000 0867

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

судья (подпись) Н.В.Мочалова

Решение в окончательной форме изготовлено 21.04.2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка