Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-162/2021

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению АО "Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

АО "Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты" (далее - АО "Астон") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельных участков:

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года в размере 5 455 000 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года в размере 510 000 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 2 313 000 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 18 420 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором вышеуказанных земельных участков, имеет правовой интерес в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, поскольку кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы и при определении выкупной цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровая стоимость земельных участков значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, АО "Астон" просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года в размере 5 633 050 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года в размере 763 106 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 3 203 008 руб.;

с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 22 789 652 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация Глубокинского городского поселения.

От представителя административного истца по доверенности Федоровой С.Б. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца и об уточнении заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 46 КАС Российской Федерации.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Венецкой Е.И. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражал против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной, установленной по результатами судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.

От Администрации Глубокинского городского поселения отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 7 июня 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, N 777, N 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что АО "Астон" на основании договора аренды N 3 от 20 апреля 2016 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 20 апреля 2021 года, заключенными с Администрацией Глубокинского городского поселения, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 20417 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с учетом изменений площади земельного участка его кадастровая стоимость определена по состоянию на 20 ноября 2018 и внесена в ЕГРН 14 декабря 2018 года в сумме 10 688 912,01 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 523,53 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777.

На основании договора аренды N 4 от 20 апреля 2016 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 20 апреля 2021 года, заключенными с Администрацией Глубокинского городского поселения, АО "Астон" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2163 кв.м, категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В связи с учетом изменений площади земельного участка его кадастровая стоимость определена по состоянию на 20 ноября 2018 и внесена в ЕГРН 14 декабря 2018 года в сумме 1 208 273,43 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 558,61 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777.

На основании договора аренды N 5 от 20 апреля 2016 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 20 апреля 2021 года, заключенными с Администрацией Глубокинского городского поселения, АО "Астон" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9668 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с учетом изменений площади земельного участка его кадастровая стоимость определена по состоянию на 17 июля 2020 года и внесена в ЕГРН 31 августа 2020 года в сумме 5 073 766,4 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 524,8 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777.

На основании договора аренды N 2 от 20 апреля 2016 года, дополнительного соглашения к договору аренды от 20 апреля 2021 года, заключенными с Администрацией Глубокинского городского поселения, АО "Астон" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 93592 кв.м, категория земель: земли населенного пункта, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с учетом изменений площади земельного участка его кадастровая стоимость определена по состоянию на 17 июля 2020 года и внесена в ЕГРН 31 августа 2020 года в сумме 43 427 623,92 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 464,01 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 777.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы. Кроме того, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, увеличивая выкупную цену земельных участков.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 30 декабря 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёты об оценке от 29 декабря 2020 года N 922 и N 923, подготовленные оценщиком ООО "Оценочно-консалтинговая компания "ИКР-Консультант" ФИО1., согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года составляет 5 455 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года составляет 510 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 2 313 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 18 420 000 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решениями от 19 января 2021 года N 11-26/2020-323 и N 11-26/2020-324 отклонила заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, указав, что оформление и содержание отчётов об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком рыночной стоимости земельных участков.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайств представителей административного истца и Правительства Ростовской области о назначении оценочной экспертизы, возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в отчетах об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщика о рыночной стоимости земельных участков, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков на дату определения кадастровой стоимости с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Бета консалтинг" ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 N 6СЭ/37-2021 от 18 мая 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года составляет 5 633 050 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2018 года составляет 763 106 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 3 203 008 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 22 789 652 руб.

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, являются аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области, для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объектов экспертизы произведена с учётом их количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объектов экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёты об оценке не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств действительной рыночной стоимости спорных земельных участков. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчётов были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они оспаривались обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов, предоставленных ему на условиях договоров аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельных участков. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (47,3%; 36,8%; 36,9%; 47,5%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчетов об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.