Решение Брянского областного суда

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 октября 2021 года Дело N 3а-1616/2021

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Бобылевой Л.Н.

при секретаре Пешей Е.В.

с участием административного истца Столярова О.И., его представителя Савенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Столярова Олега Ивановича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Столяров О.И. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

- нежилого здания, наименование - универсальное здание, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого составляет 19 353 424,29 руб.;

- нежилого здания, наименование - баня, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого составляет 2 361 699,42 руб.;

- земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого составляет 1 463 507,34 руб.

и арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого составляет 4 921 874,1 руб.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав как плательщика налога и арендной платы.

По указанным основаниям, с учетом уточнения исковых требований просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года объектов недвижимости:

- нежилого здания, наименование - универсальное здание, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, в размере 8 880 000 руб.;

- нежилого здания, наименование - баня, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, в размере 934 000 руб.;

- земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, в размере 832 093 руб.;

- земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, в размере 3 049 236 руб.

В судебном заседании административный истец, его представитель подержали уточнённые исковые требования по основаниям изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, из представленного отзыва на иск следует, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, но возражает против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области.

Представитель ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" в судебное заседание не явился, представив отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился. Из представленного отзыва на иск следует, что разрешение дела оставляет на усмотрение суда, считая Управление ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражает, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Брянской области, Брянской городской администрации в судебном заседании отсутствовали, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150, ч.4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав административного истца, его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно ч.ч. 1 и 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, а также о кадастровой стоимости объектов недвижимости Столяров О.И. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>:

- нежилого здания, наименование - универсальное здание, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, дата постановки на кадастровый учет 13.05.2015, кадастровая стоимость которого составляет 19 353 424,29 руб.;

- нежилого здания, наименование - баня, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, дата постановки на кадастровый учет 13.05.2015,кадастровая стоимость которого составляет 2 361 699,42 руб.;

- земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, дата постановки на кадастровый учет 23.08.2004, кадастровая стоимость которого составляет 1 463 507,34 руб.

На праве аренды Столярову О.И. принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, находящийся в государственной собственности, кадастровая стоимость которого составляет 4 921 874,1 руб.

В силу п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности Столярова О.И., как плательщика налога на имущество физических лиц, а также плательщика арендной платы, расчет которой производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, соответственно он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона N 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд находит несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу ст.ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной представил отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 8 июня 2021 года N 47/ЗУ/2021, от 9 июня N 48/ОКС/2021, выполненные ИП Семенцовым П.Л., из которых следует, что размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 7 726 200 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 924 330 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 832 093 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 3 049 236 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью нежилых зданий, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "ОК "ВарМи", на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета от 9 июня 2021 года N 48/ОКС/2021 требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "ОК "ВарМи" от 15 сентября 2021 года N 21-ЭН-6443-08-4013 отчет об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 8 880 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером N в размере 934 000руб.

Данное заключение эксперта лицами, участвующими в рассмотрении дела, не оспаривается, и административный истец, его представитель уточнили заявленные требования в отношении указанных объектов недвижимости в соответствии с заключением эксперта.

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, учитывая, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование.

Проверяя отчет от 8 июня 2021 года N 47/ЗУ/2021, выполненный ИП Семенцовым П.Л. об оценке рыночной стоимости земельных участков на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд, исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) N 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объекта недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объектов оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчет о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлен оценщиком, который является членом МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" имеет право осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", ответственность оценщика застрахована, что подтверждается договором обязательного страхования ответственности.

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу ч. 3 ст. 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05.07.2016 N 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объектов к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Представители административных ответчиков не представили суду конкретных замечаний на данный отчет, которые бы свидетельствовали о несоответствии его требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также не представили доказательств иного размера рыночной стоимости объектов недвижимости, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли.