Решение Ленинградского областного суда

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 сентября 2022 года Дело N 3а-158/2022

Санкт-Петербург 2 сентября 2022 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волковой Альбины Алексеевны, Волковой Марины Алексеевны, Волковой Зинаиды Николаевны об оспаривании решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" и результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Волкова А.А., Волкова М.А., Волкова З.Н. обратились в Ленинградский областной суд с административным иском к ГБУ ЛО "ЛенКадОценка", ГУ "Леноблинвентаризация" Коммунаровское БТИ, в котором просят:

пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилое здание (животноводческий комплекс на 3000 голов крупного рогатого скота - коровник) с кадастровым номером N, площадью 21250, кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с установленной кадастровой стоимостью <данные изъяты>. и объекта недвижимости нежилое здание (животноводческий комплекс - коровник) с кадастровым номером N площадью 517,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с установленной кадастровой стоимостью <данные изъяты> и отменить их.

отменить решение ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 10.03.2022 г. N на нежилое здание (животноводческий комплекс на 3000 голов крупного рогатого скота - коровник) с кадастровым номером N, площадью 21250, кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с установленной кадастровой стоимостью <данные изъяты>. и объекта недвижимости нежилое здание (животноводческий комплекс - коровник) с кадастровым номером N площадью 517,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с установленной кадастровой стоимостью <данные изъяты>

В обоснование требований административного иска указывается на незаконность решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" от 10.03.2022 N об отказе в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: <адрес>.

Волкова А.А., Волкова М.А., Волкова З.Н. являются собственниками объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 г. N 706-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с экспертным заключением ООО "Оценочная компания "Бизнес-Консалт" N 200101 от 31.01.2020 рыночная стоимость указанных нежилых зданий существенно ниже их кадастровой стоимости.

С момента проведения оценки объектов недвижимости их состояние не изменилось в лучшую сторону. Ремонтных работ не производилось.

Административными истцами направлено заявление ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" о пересмотре кадастровой оценки в связи с некорректностью состояния объектов (величины физического износа), на которое получено решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 10.03.2022 N.

Полагают, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена неправильно, поскольку сведения об объектах недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости, являются недостоверными.

Для подтверждения недостоверности сведений об объектах недвижимости и неверности определения кадастровой стоимости получено заключение специалиста от 28.05.2022 г. N о нахождении объектов недвижимости в аварийном состоянии, непригодности их для эксплуатации.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости нежилого здания (л.д. 78-80 т. 2).

Административный ответчик ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" возражает против удовлетворения требований административного иска, считая его доводы необоснованными.

В сформированном ФГБУ "ФКП Росреестра" перечне объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области, подлежащих государственной кадастровой оценке, отсутствовали сведения о годе завершения строительства. В перечень, представленный в Учреждение, включены сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 01.01.2021 г. Год завершения строительства (ввода в эксплуатацию) объектов недвижимости отсутствовал. В этой связи хронологический возраст объектов принят равным среднему значению.

Объекты недвижимости были отнесены к функциональной группе 0705 "Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческий комплекс, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства". Степень износа и функциональная группа нежилых зданий определены в соответствии с пунктом 9.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Минэкономразвития России от 12.05.2017 г., корректно. Технических и (или) методологических ошибок не выявлено.

Представленный административными истцами отчет к заявлению об исправлении ошибок не содержит сведений о техническом состоянии (физическом износе) объектов и направлен на определение рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 12.01.2020 г. для вступления в права наследства. Приобщенное к административному иску заключение специалиста от 28.05.2022 г. N не является допустимым доказательством, так как не рассматривалось в ходе рассмотрения заявления административных истцов. (л.д. 109-112, 139-145 т. 2).

Заинтересованное лицо Правительство Ленинградской области в отзыве просит отказать в удовлетворении требований административного иска, поддерживая правовую позицию ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" (л.д. 74-76 т.2).

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ленинградской области оставило разрешение административного иска на усмотрение суда (л.д. 66, 67 т. 2).

В судебном заседании представитель административных истцов Ластовенко Д.А. требования административного иска поддержал, пояснив, что оценка нежилых зданий проводилась на основании недостоверных сведений о годе постройки зданий, представленных Управлением Росреестра Ленинградской области, без учета года их постройки - 1977 год. Административный ответчик производил расчеты с применением усредненного значения, без учета данных технического паспорта о годе постройки.

Представители ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" Никифорова И.В., Костин Д.О. просили отказать в удовлетворении требований административного иска по доводам, приведенным в возражениях. Доводы административного иска о том, что оценка объекта проведена без их осмотра на местности не может быть принята во внимание, поскольку ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" не является органом, осуществляющим осмотр объектов недвижимости на месте. Заявителям было предложено представить технический паспорт нежилых зданий. Полагают оспариваемое решение ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" соответствующим закону.

Представитель Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. возражала против удовлетворения требований административного иска.

Представители административного ответчика филиала ГУ "Леноблинвентаризация" Коммунаровское БТИ, заинтересованных лиц администрации МО "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области, администрации МО "Сусанинское сельское поселение" Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Суд, руководствуясь статьи 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о судебном заседании.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно положений части 1 статьи 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из положений пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 КАС РФ следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (п. 1 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (пункт 1); результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (пункт 2); при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость; например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки; при этом ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (пункт 13).

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 г. N 424-р на ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" возложены полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области.

Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 года N 514 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Как следует из материалов административного дела, административные истцы Волкова А.А., Волкова М.А., Волкова З.Н. являются собственниками нежилых зданий: животноводческого - комплекса на 3000 голов крупного рогатого скота - коровника) с кадастровым номером N, площадью 21250, кв.м, животноводческого комплекса - коровника с кадастровым номером N площадью 517,8 кв.м., расположенных по указанному адресу, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости (л.д. 22-29 т. 1).

На основании распоряжения Правительства Ленинградской области от 06.12.2009 г. N 818-р "О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области" ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" в 2021 году определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области (за исключением земельных участков), в том числе в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается выписками о кадастровой стоимости объектов от 18.03.2022 г. (л.д.20, 21 т. 1).

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости рассчитана бюджетным учреждением по данным, содержащимся в отчете об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Ленинградской области от 05.10.2021 года N 01-к/2021, на основании перечня объектов недвижимости, сформированного Управлением Росреестра по Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года (л.д. 1-40 т.3).

Согласно расчетной формуле бюджетного учреждения для нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N действительный возраст в рамках текущего расчета составил 35,6775060123829, так как в сведениях ЕГРН отсутствует значение года завершения строительства и ввода в эксплуатацию, значение действительного возраста принято исходя из среднего значения действительного возраста для зданий (л.д. 142-145).

В ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" поступило заявление Волковой А.А., Волковой М.А., Волковой З.Н. об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N (вх. от 11.02.2022 N 135-В-22). В заявлении в разделе сведения об ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости, указано, что оценка произведена без осмотра объектов на местности. В качестве документа, подтверждающего наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, заявители ссылались на экспертное заключение N от 31.01.2020 г., содержащее сведения о технической документации на объекты.

10.03.2022 г. ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" принято решение NN об отказе в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N.

Как усматривается из данного решения, проведена проверка содержания заявления и выполненных бюджетным учреждением расчетов на наличие технических, методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В соответствии с данными Перечня объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области со сведениями ЕГРН по состоянию на 01.01.2021, год завершения строительства / ввода в эксплуатацию обоих объектов недвижимости отсутствовал, в связи с этим хронологический возраст объектов принят равным среднему значению. В результате группировки оба объекта недвижимости отнесены к функциональной группе 0705 "Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческий комплекс, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства". Функциональная группа определена корректно, технических и (или) методологических ошибок не выявлено.

Административными истцами заявлены требования об оспаривании решения бюджетного учреждения на основании ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", которой регламентирован порядок рассмотрения бюджетными учреждениями, осуществившими определение кадастровой стоимости, обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В силу ч. 2 ст. 21 данного Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Кроме того, частью 13 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) (пункт 1); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (пункт 2).

Согласно положениям пункта 1.3 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года N 226, при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного.

Таким образом, одним из основных принципов методологии определения кадастровой стоимости является принцип единства методологии для схожих объектов недвижимости. Нарушение указанного принципа приводит к методологической ошибке при определении кадастровой стоимости.

Ценообразующие факторы - это те обстоятельства, которые влияют на уровень, структуру, динамику и соотношение цен. Примерный перечень ценообразующих факторов приведен в Приложении 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. N 226, к числу которых отнесен

год ввода здания в эксплуатацию или завершения его строительства.

При определении кадастровой стоимости нежилых зданий административных истцов использованы данные, представленные регистрирующим органом. Сведения о годе завершения строительства этих зданий, о годе их ввода в эксплуатацию по завершению строительства у регистрирующего органа отсутствовали.

Вместе с тем в приложенном к заявлению Волковой А.А., Волковой М.А., Волковой З.Н. об исправлении ошибки при определении кадастровой стоимости экспертном заключении ООО "Оценочная компания "Бизнес-Консалт" N от 31.01.2020 г. содержалась информация технического паспорта объектов с кадастровыми номерами N и N от 27.11.2006, в том числе о годе постройки (о годе ввода в эксплуатацию) - 1977 г. (л.д. 56 - 59, 163 т.1).

ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" при рассмотрении заявления Волковых данные сведения о годе постройки нежилых зданий оставлены без внимания.

Суть доводов административного ответчика ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" и заинтересованного лица Правительства Ленинградской области сводится к отсутствию данных о годе постройки, физическом износе нежилых зданий.

Вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица, на момент принятия оспариваемого решения бюджетное учреждение обладало сведениями, указывающими на наличие обстоятельств, влияющих на кадастровую стоимость объектов.

Кроме того, бюджетное учреждение при рассмотрении заявления административных истцов об исправлении допущенных ошибок, не было ограничено в источниках получения информации об объектах оценки, в связи с чем интересующие сведения могли быть получены им непосредственно от самих заявителей, из филиала ГУ "Леноблинвентаризация" Коммунаровское БТИ, в том числе в целях проверки полноты формирования группы соответствующих объектов, возраста объектов, поскольку пунктом 10.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. N 226, установлен контроль качества результатов определения кадастровой стоимости, который должен включать ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа, в том числе проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения.

Между тем, ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" ограничило источник сведений о кадастровой стоимости данными ЕГРН, и тем самым не исполнило при принятии оспариваемого решения обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с применением ошибочных сведений о ценообразующих факторах в части года постройки (года ввода в эксплуатацию) привело к искажению кадастровой стоимости нежилых зданий.

При таком положении решение ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" от 10.03.2022 N об отказе в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N не соответствует вышеприведенным нормам права и нарушает права и законные интересы административных истцов.

Исходя из положений подп. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в целях устранения нарушения прав административных истцов суд полагает необходимым возложить на ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" обязанность повторно рассмотреть заявление Волковой А.А., Волковой М.А., Волковой З.Н. (вх. от 11.02.2022 N 135-В-22) о пересчете кадастровой стоимости с учетом сведений о годе постройки указанных объектов недвижимости.