Решение Томского областного суда

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-157/2021

11 июня 2021 г. Томский областной суд в составе

председательствующего Петровского М.В.

при секретаре Кутлубаевой К.В.,

помощнике Ш.

с участием административного истца Дирина Р.Н.,

рассмотрев в судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску Дирина Родиона Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Дирин Р.Н. обратился в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование- Управление Росреестра) по Томской области

о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области от 3 февраля 2021г. N 12,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014г.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка; кадастровая стоимость земельного участка (3866671рублей 50 копеек) значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке (793000 рублей), что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением судьи от 28 мая 2021г. к участию в деле привлечены администрация Города Томска в качестве административного ответчика, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование - ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Томской области, Фоминых В.Г., ФоминыхН.С., Дирина Н.Н. - в качестве заинтересованных лиц.

Определением суда от 11 июня 2021г. производство по административному делу в части требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области от 3 февраля 2021г. N 12 прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков и в отсутствие заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В письменном отзыве на административный иск представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области решение по административному делу оставил на усмотрение суда.

Административными ответчиками Управлением Росреестра по Томской области, администрацией Города Томска, заинтересованными лицами Фоминых В.Г., ФоминыхН.С., Дирина Н.Н. письменные отзывы на административный иск не представлены.

В судебном заседании административный истец требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поддержал.

Заслушав административного истца, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что 7 марта 2018г. зарегистрировано право собственности административного истца на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/ (договор дарения от 26 февраля 2018г.); собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является Фоминых Н.С. (право собственности зарегистрировано 25 июля 2014г.).

Постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014г. N 1240 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования "Город Томск" по состоянию на 1января 2014г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении спорного земельного участка- 3866671рублей 50 копеек (пункт 53682).

Акт ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области об утверждении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1января 2015г.

Согласно пункту 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

21 сентября 2010г. Думой Города Томска принято решение N 1596 о взимании земельного налога на территории муниципального образования "Город Томск", которым утверждено Положение о взимании земельного налога на территории муниципального образования "Город Томск".

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса на праве собственности.

На основании статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой статьей (пункт 1).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 1.1 в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020г. N 374-ФЗ).

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 1января 2015г., административное исковое заявление подано по истечении указанного выше срока, в связи с чем административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения в суд.

Рассмотрев данное ходатайство, суд пришел к выводу о наличии оснований для восстановления срока.

Так, несмотря на законодательно установленный принцип периодичности массовой кадастровой оценки, таковая административными органами не осуществлялась с 2014 года; согласно объяснениям административного истца вопрос об оптимизации расходов, в том числе связанных с уплатой земельного налога, стал актуальным в 2021 году; к случаям, когда пропущенный процессуальный срок не подлежит восстановлению (статья 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), данный не относится.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет об оценке N 914-А/2021 от 23 декабря 2020г., подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014г. составляет 793000 рублей.

В связи с тем, что в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области от 3 февраля 2021г. N 12, принятом по результатам рассмотрения заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, указано на несоответствие оформления и содержания отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ и подпунктам "б", "в" пункта 22 ФСО N 7, судом истребованы объяснения оценщика, которые заслуживают внимания по следующим основаниям.

Действительно, в силу названных нормативных положений при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункт "в").

Согласно объяснениям оценщика, согласующимся с отчетом, в рамках сравнительного подхода оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков с целью нахождения продаж сопоставимых объектов.

Объем доступной базы предложений по земельным участкам за 2013 год в г.Томске по данным СМИ и электронных баз данных составил 297 предложений, из которых более 90% участков имеют разрешенное использование "под ИЖС" (группа ВРИ N 2). При этом из 297 предложений удалось идентифицировать лишь 78 участков по номерам домов; при дальнейшем поиске участка-аналога на публичной кадастровой карте установлено, что более 30% участков имеют значительные расхождения данных, указанных в объявлении с официальными данными на сайте httр://pkk5.rosreestr. ru/ по показателям общей площади.

Также в ходе проведения оценки оценщиком использовалась официально публикуемая на интернет - портале г.Томска информация о результатах проведенных аукционов по продаже земельных участков (httv://torgi.admin.tomsk.ru/) - итоги продажи земельных участков или права их аренды за 2013 год. Общее количество объектов продажи, в том числе права аренды, за 2013 год составило 80 объектов (в том числе 19 прав аренды), фактически совершенных сделок купли-продажи земельных участков - 28; статистика по видам разрешенного использования из 61 предложения земельных участков следующая: 27 участков относятся группе ВРИ N 2; 14 - к группе ВРИ N 9; 10 - к группе ВРИ N 5; 7 - к группе ВРИ N 1; 3 участка относятся к группе ВРИ N 3.

В ходе проведения оценки проанализирован рынок земельных участков на предмет наличия идентичных аналогов с объектом оценки, однако, оценщику удалось подобрать три аналога для определения стоимости земельного участка сравнительным подходом. Оценщиком было принято решение использовать в качестве аналогов земельные участки сопоставимые по различным параметрам (местоположению, разрешенному использованию) с последующей корректировкой на существующие отличия.

Относительно выбора объектов-аналогов земельных участков, расположенных в Октябрьском районе г.Томска- на значительном удалении от объекта оценки (Советский район г.Томска), при том, что корректировка на местоположение не отражает всего объема отличий объекта, оценщиком обоснованно отмечено следующее.

Необходимо учитывать транспортную доступность оцениваемого земельного участка. Так, объект оценки расположен не на окраине города, однако, чтобы добраться до оцениваемого земельного участка со стороны /__/, необходимо доехать практически до развязки на /__/, затем переехать на другую сторону магистрали, то есть подъезд к земельному участку возможен только с одной стороны. Кроме того, объект расположен в зоне старой застройки, на границе Октябрьского и Советского районов.

Оценщик описал различия объектов-аналогов и обоснованно провел корректировку на местоположение, учитывая фактическое положение объекта оценки.

При таких обстоятельствах дополнительная корректировка на расположение участка правомерно не применена.

В разделе 2.4.1 отчета приведен детальный анализ и расчет корректировок на местоположение как внутри одного района, так и между районами. Приведенные величины доверительного и расширенного интервала позволяют скорректировать объекты-аналоги, которые имеют более значимые расхождения в характеристике местоположения, не зависимо от локальности местоположения внутри одного района или при сравнении разных административных районов города.

Относительно отличия рыночной стоимости оцениваемого земельного участка от средней цены на незастроенные земельные участки в Советском районе г.Томска оценщиком верно отмечено, что средняя удельная цена предложений рассчитана по всей выборке без учета количественных и качественных отличий объектов, например, вида разрешенного использования земельных участков. В связи с этим данный показатель является обобщенным значением и не может являться прямым фактором рынка конкретного оцениваемого земельного участка, так как для расчета уточненного среднего значения стоимости на рынке необходимо учитывать в выборке количественные и качественные отличия объектов (страница 29 отчета).

Стоимость земельного участка, определенная в рамках индивидуальной оценки рыночной стоимости, после проведенных корректировок (корректировка на торг, по дате поступления, местоположения, площади), близка к минимальному значению в диапазоне цен предложений на рынке недвижимости.

С учетом письменных объяснений оценщика суд приходит к выводу, что данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, представители административных ответчиков, в том числе Управление Росреестра по Томской области, при рассмотрении дела в суде не привели какие-либо возражения относительно формы отчета или его содержания, в том числе относительно достоверности рыночной стоимости, установленной в отчете, о назначении судебной экспертизы не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером /__/ может быть установлена на 1января 2014г. в размере его рыночной стоимости- 793000 рублей.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано (направлено) в суд 17апреля 2021г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Дирина Родиона Николаевича удовлетворить:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: /__/, в размере его рыночной стоимости 793000 (семьсот девяносто три тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2014г.;

данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;

датой подачи заявления считать 17 апреля 2021г.;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка