Решение Волгоградского областного суда

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 3а-155/2021

Волгоградский областной суд

в составе председательствующего судьи Антропова Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Волковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Алеко и К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Алеко и К" обратилось в суд с иском, в обосновании которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка установлена размере 8784 317 рублей 50 копеек. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании оценки специалиста составляет 3415 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Представитель административного истца ООО "Алеко и К" Пашарникова М.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО "Центр ГКО" Лопатюк О.В. в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила отказать.

Представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Шахова Ю.В. представила ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку выводы эксперта, содержащиеся в заключении, имеют противоречия, что вызывает сомнения в обоснованности данного заключения.

В письменных объяснениях по административному исковому заявлению представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области - Рубцова Ю.А., при вынесении решения по данному делу полагалась на усмотрение суда, просила рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" - заместитель начальника юридического отдела филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Волгоградской области - Кочарян А.К. в письменном ходатайстве принятие решения по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без участия представителя.

Учитывая, что участие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица не является обязательным, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1, 1.1 ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Судом установлено, что ООО "Алеко и К" является арендатором спорного объекта недвижимости (т. 1 л.д. 104-107, л.д. 123-126).

1 января 2021 года в сведения ЕГРН внесена кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная в порядке статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-Ф3 "О государственной кадастровой оценке"-(далее - Федеральный закон N 237-Ф3) приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года N 79-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области". Датой определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, внесенной в ЕГРН 1 января 2021 года, является 1 января 2020 года.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Суд привлекает к участию в деле иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда. Например, собственника, сособственника, бывшего собственника, соарендатора объекта недвижимости (статья 47 и часть 3 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует и указано ранее, что приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года N 79-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области" определена новая кадастровая указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Волгоградской области государственное бюджетное учреждение Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки".

В данной связи ответчиками по настоящему делу являются Комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и государственное бюджетное учреждение Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки", как орган, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 6 КАС РФ, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Положениями статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Не согласившись с произведенной оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ административным истцом суду представлен отчет <.......> N <...>-Н об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 3 415 000 рублей (т. 1 л.д. 11-100).

В связи с сомнениями в выводах оценщика судом по ходатайству Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области назначена судебная оценочная экспертиза, согласно которой отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 202-228).

Из заключения экспертизы следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

При составлении отчета обоснованно применены подходы к оценке объекта недвижимости, мотивирован отказ от применения иных оценочных подходов. В нем присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в ней ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, его выводы подробно мотивированы, определенная оценщиком итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, им проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в отчете приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в отчете оценщиком величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Несогласие представителя административного ответчика с выбранными экспертом объектами-аналогами не свидетельствуют о том, что оценщиком неправильно определена рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу.

С целью уточнения процедуры выбора объектов-аналогов эксперт Рукомин А.В. дал письменные пояснения на замечания государственного бюджетного учреждения Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки", в которых свое заключение поддержал.

Эксперт в пояснениях указал, что аналоги для данного заключения подбирались по элементам сравнения по месту нахождения объекта (<адрес>). Указал, что оценщиком использовались те аналоги, которые можно идентифицировать и подтвердить сведениями из публичной кадастровой карты, сведениями о правах.

Кроме того, эксперт отметил, что предложенные ко сравнению представителем ГБУ ВО "Центр ГКО", не могли быть использованы оценщиком в качестве объектов-аналогов. Поскольку один участок застроен сооружениями, в отличие от объекта оценки, другой - не существует, объявление создано продавцом для мониторинга рынка.

Пояснения эксперта, полученные в судебном заседании представителями ГБУ ВО "Центр ГКО" и Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области не опровергнуты, каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка, ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы не возникли, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает, а само по себе несогласие ответчика с установленным в отчете и подтвержденным в экспертном заключении размером рыночной стоимости объекта недвижимости, основанием для назначения повторной экспертизы, не является.

Оценив заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности, суд приходит к выводу о том, что заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенной в отчете оценщика, в размере 3415 000 рублей.

При таких обстоятельствах исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости объекта оценки являются обоснованными, утвержденная кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает определенную оценщиком и экспертом величину рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, датой подачи искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд - ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 415000 (три миллиона четыреста пятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья Е.А. Антропов

Справка: решение изготовлено в окончательной форме 25 августа 2021 года

Судья Е.А. Антропов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка