Решение Свердловского областного суда

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 3а-150/2021

Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург

25 мая 2021 года Номер производства 3а-150/2021
Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 08 июня 2021 года.

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство

N 3а-150/2021

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урал-Автолайн" (ИНН 6679101360)

к административным ответчикам - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки",

с участием заинтересованного лица - Администрации города Екатеринбурга,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Урал-Автолайн" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 05 октября 2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 23692 000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 20/12-02 от 28 декабря 2020 года (далее - Отчёт), выполненный оценщиком ООО "Квадрат-Е" К.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области направлен отзыв, в котором указано, что оценку требований административного истца Управление оставляет на усмотрение суда.

Представителем ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу Мелобинской М.А. направлен отзыв, в котором административный ответчик подтвердил, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 05 октября 2020 года.

Представитель Администрации города Екатеринбурга Захарова А.В. направила возражения, в которых сослалась на несоответствие представленного Отчета требованиям действующего законодательства.

В частности, представитель заинтересованного лица настаивает на том, что при составлении Отчета оценщик неверно рассчитал поправочный коэффициент на местоположение и окружение для объекта-аналога N 4, что ставит под сомнение правильность расчета итоговой рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Матвеева М.Ю. настаивала на удовлетворении административного иска, просила допросить в качестве свидетеля оценщика К.

Иные лица, участвующие в деле, - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки", Администрация города Екатеринбурга, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании в качестве свидетеля К., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 26 мая 2020 года N 3-2024, заключенного с Администрацией г. Екатеринбурга.

Согласно условиям договора, исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 05 октября 2020 года.

Первоначально кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 05 октября 2020 года ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу в связи с осуществлением государственного кадастрового учета изменений характеристик земельного участка (изменено разрешенное использование земельного участка "Склады, ремонт автомобилей" на "Склады, ремонт автомобилей, деловое управление").

Расчет кадастровой стоимости произведен ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу на основании подпункта "а" пункта 18 Порядка определения кадастровой стоимость объектов недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 года N 514 с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости в размере 20 313,35 руб. за кв.м. для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения в кадастровом квартале , утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Результат определения кадастровой стоимости в размере 198948949,9 руб. отражен в Акте определения кадастровой стоимости от 28 октября 2020 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 28 октября 2020 года.

В дальнейшем Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 08 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 32518136,74 руб.

Сведения о кадастровой стоимости были внесены в ЕГРН 07 декабря 2020 года; датой начала применения кадастровой стоимости указано 01 января 2021 года.

Позднее Государственное бюджетное учреждение Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки" определилокадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 05 октября 2020 в размере 80992266,52 руб. Актом об определении кадастровой стоимости от 17 февраля 2021 года.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) были направлены Государственным бюджетным учреждением Свердловской области "Центр государственной кадастровой оценки" в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости.

Таким образом, на дату рассмотрения административного иска, в ЕГРН содержатся следующие сведения: дата определения кадастровой стоимости 05 октября 2020 года, размер кадастровой стоимости 80992266,52 руб., дата внесения сведений в ЕГНР 24 февраля 2021 года, дата начала применения кадастровой стоимости 01 января 2021 года.

Административный истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 05 октября 2020 года.

А поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей, последний вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 05 октября 2010 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

29 декабря 2020 года административный истец обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, которая уведомила его об отказе в принятии заявления к рассмотрению.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 05 октября 2020 года в размере рыночной стоимости, был представлен Отчет, в котором по состоянию на дату оценки рыночная стоимость определена оценщиком в размере 23692000 руб.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании оценщик К. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации подтвердил изложенные в Отчете выводы и дополнительно дал показания на возражения Администрации г. Екатеринбурга, касающиеся неверного расчета поправки на местоположение для аналога N 4.

В частности, из письменный возражений заинтересованного лица следует, что объект оценки отнесен к типовой зоне "районы крупных автомагистралей" (код III); аналог N 4 отнесен к типовой зоне высотная жилая застройка (код V); в таблице 22 на странице 79 Отчета, расчет корректировки на местоположение для аналога N 4 произведен: 1,03 х 1,22 х 1,136 >< 1,19 = 1,699, где 1,03 - корректировка на местоположение по типовой зоне объекта оценки и объекта-аналога; согласно данным таблицы 17 - Матрица коэффициентов на местоположение. Земельные участки под индустриальную застройку соотношение объекта оценки, отнесенного к III коду, и объекта-аналога, отнесенного к V коду, должно составлять 1,04.

Таким образом, расчет поправки должен иметь вид 1,04 х 1,22 х 1,136 х 1,19 = 1,715, что свидетельствует о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 315-ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

-информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

-содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик К., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".

В соответствии с требованиями пункта 6 ФСО N 3 Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью ООО "Квадрат-Е".

Представленный Отчет составлен на дату оценки - 05 октября 2020 года.

Выводы, изложенные в Отчете, соответствуют предмету исследования: в Отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован.

При реализации сравнительного подхода к оценке выбраны пять объектов-аналогов.

Среди отобранных объектов-аналогов оценщиком произведена корректировка относительно следующих элементов сравнения: на передаваемые права, на торг, на местоположение и окружение, на масштаб, на экономические характеристики (наличие инженерных сетей и подключение к ним).

В Отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Представленные оценщиком письменные пояснения на возражения заинтересованного лица свидетельствуют о том, что в таблице 22 на странице 79 Отчета допущена техническая ошибка и расчет поправки на местоположение для аналога N 4 должен иметь вид: 1,04 х 1,22 х 1,136 * 1,19 = 1,715.

Таким образом, скорректированное значение удельной стоимости для объекта-аналога N 4, приведенное в таблице 27 на странице 85-86 Отчета, должно составить 7 653 руб.