Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 3а-146/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя административного истца Шаповаловой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Биллион" об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Биллион" (ООО "Биллион") обратилось с изложенным административным иском, указав, что является собственником земельного участка площадью 844 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и нежилого здания площадью 699,1 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 9 450 664,68 руб., нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 41 065 930,97 руб. Указанный размер кадастровой стоимости значительно превышает рыночную стоимость каждого объекта, влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога и налога на имущество. Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, которая решением N 11-26/2021-3 от 2 февраля 2021 г. отклонила заявление общества. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. и нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. в размере их рыночной стоимости.

Также административный истец просит восстановить пропущенный срок для обращения с требованием об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г.

В судебном заседании представитель ООО "Биллион" Шаповалова Я.В., действующая на основании доверенности от 1 июля 2021 г. (диплом рег.N 11/352 от 17 января 2019 г.), уточнила административные исковые требования в соответствии с результатами судебной экспертизы. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 6 315 000 руб. и кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию 1 января 2016 г. в размере 22 624 000 руб.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону, ООО "Агроторг".

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области Ткаленко Ю.В. указала, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке, площадью 844 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и о нежилом здании площадью 699,1 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 9 450 664,68 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости 11 197,47 руб. для земель отнесенных постановлением Правительства Ростовской области N 776 от 25 ноября 2014 г. к 5 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 41 065 930,97 руб., в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области". Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" выступал исключительно в роли оператора по внесению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Гахаев Е.И. в возражении от 26 марта 2021 г. просил отказать в удовлетворении административных требований.

Представитель ООО "Агроторг" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В материалы дела 30 марта 2021 г. поступало заявление о рассмотрении административного дела в отсутствии заинтересованного лица.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с назначением объекта недвижимости и положениями статей 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества.

Судом установлено, что ООО "Биллион" является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 699,1 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 844 кв.м из категории земель населенного пункта, вид разрешенного использования для строительства торгового центра, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности истца подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРН.

Изложенное подтверждает право ООО "Биллион" оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена 1 января 2018 г. по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 41 065 930,97 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена 29 декабря 2014 г. по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 9 450 664,68 руб.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, с заявлением об установлении рыночной стоимости, согласно отчета об оценке N 10-12-2020 от 7 декабря 2020 г. оценщика ФИО. в котором сделан вывод, что по состоянию на 1 января 2016 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 17 259 000 руб., земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 6 000 000 руб.

Комиссия решением N 11-26/2021-3 от 2 февраля 2021 г. отклонила заявление общества.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ООО "Экспертное бюро").

По заключению судебной экспертизы от 23 июня 2021 г. N 939-Э/2021, рыночная стоимость земельного участка с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2014 г. составила 6 315 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2016 г. составила 22 624 000 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что объекты экспертизы с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН были осмотрены 13 апреля 2021 г. Поскольку объекты исследования представляют собой земельный участок и расположенное на нем нежилое здание по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, описание местоположения проведено экспертами одно для двух объектов.

Проанализировав рынок объектов коммерческого назначения по состоянию на дату оценки и рынок земельных участков, эксперты пришли к выводу, что земельный участок относится к активному рынку, характеризующимся высоким уровнем торговой активности, большим спросом; нежилое здание относится к рынку офисно-торговых объектов свободного назначения и сходным типам объектов недвижимости, коммерческой недвижимости.

Экспертами проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (таблицы 33, 34), установлена средняя цена продажи 1 кв.м объектов коммерческого предложения, интервал значений стоимости с учетом и без учета стоимости земельного участка, а так же средняя цена аренды и интервал значений.

Экспертами проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены с объектами недвижимости из сегмента рынка исследуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (таблицы 33, 35), установлена средняя цена продажи.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания экспертами использованы доходный и сравнительный подходы, применен метод прямой капитализации (в рамках доходного подхода) и метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода). От применения затратного подхода эксперты мотивированно отказались (таблица 36).

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертами использован сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперты мотивированно отказались (таблица 36).

Применяя сравнительный подход при определении рыночной стоимости земельного участка, эксперты выбирали три объекта-аналога сопоставимых с объектом экспертизы максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам (таблица 37), произвели расчет рыночной стоимости здания методом сравнения продаж (таблица 38), применив корректировки на условия рынка: скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке, физическое состояние, на площадь. В результате расчетов, была установлена стоимости 1 кв.м общей площади и стоимость объекта экспертизы полученная в рамках сравнительного подхода.

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы.

Применяя доходный подход для определения рыночной стоимости нежилого здания эксперты выбрали три аналога наиболее сходные по своим характеристикам с объектом исследования (таблица 44), определилипотенциальный валовый доход (таблица 45), размер недозагрузки, операционные расходы, ставку капитализации. По результатам расчета определена рыночная стоимость (таблица 62), указаны границы интервала рыночной стоимости в рамках доходного подхода.

Применяя сравнительный подход при определении рыночной стоимости здания эксперты выбирали четыре объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (таблица 64), произвели расчет рыночной стоимости (таблица 65), применив корректировки на условия рынка: скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке, на месторасположение, состояние внутренней отделки, тип объекта, этаж, площадь. Указаны границы интервала в рамках сравнительного подхода.

Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

Произведено согласование результатов расчетов стоимости объекта экспертизы полученных с применением различных подходов, расхождение которых являлось не существенным и в результате произведенных расчетов установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 г., с учетом стоимости земельного участка (таблица 79, 80).

В связи с разницей в датах определения кадастровой стоимости земельного участка и здания, эксперты привели стоимость земельного участка к дате определения кадастровой стоимости здания, применив корректировку на основании средних значений цен предложения к продаже, установив рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН без учета стоимости земельного участка.

Из заключения следует, что определённая итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов соблюдены принципы, предусмотренные федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним.

Объективные выводы дают исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, изложенная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Выводы, содержащиеся в заключении эксперта N 939-Э/2021 по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, судом не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания в размерах рыночной стоимости, определённых в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2014 г., ООО "Биллион" обратился в суд с административным исковым заявлением 11 марта 2021 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.