Решение Алтайского краевого суда

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 3а-1461/2021

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца Жигалова Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДиПОС-Алейск" к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Правительству Алтайского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ООО "ДиПОС-Алейск" обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3 060 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 2 105 280 руб.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет 5 546 628,20 руб. Данная стоимость является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ООО "ДиПОС-Алейск", так как кадастровая стоимость влияет на размер арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца Жигалов Я.Н. просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Правительство Алтайского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, заинтересованные лица администрация <адрес> Алтайского края, Правительство Алтайского края, Комитета по управлению имуществом <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала "ФКП Росреестра" по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Малахова Д.Г., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, соглашений о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ, заключенных между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> Алтайского края и ООО "ДиПОС-Алейск", последнее является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, пер.Ульяновский, 81, площадью 3 060 кв.м. (адрес установлен на основании постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ 3230), категория земель - земли населенных пунктов, участок предоставлен для размещения здания торгового комплекса. Согласно условий договора аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.12-15 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 5 544 628,20 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ (л.д.11 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО "Век А оценка" Абрамовой А.И., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участка составляет 2 105 280 руб. (л.д.16-148 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного нежилого здания в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком Абрамовой А.И., являющимся членом Ассоциации саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов оценщиков", т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик Малахов Д.Г. указав, что по практике работы ООО "Век А оценка" каждый отчет о рыночной стоимости проходит проверку у второго оценщика, в связи с этим он согласовал результаты исследования, согласен с ними.

Малахов Д.Г. подтвердил достоверность исследования, проведенного оценщиком Абрамовой А.И., дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения. Отметил, что наличие диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности, а также полиса обязательного страхования ответственности оценщика подтверждается его членством в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании и страховании нет оснований.

При расчете коэффициента торможения на площадь оценщик использовал значение коэффициента - 0,0967. Описание расчета коэффициента приведено на странице 48 отчета, значение показателей Ц и Х взято им из Таблицы 33 Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки" Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.). При этом оценщик использовал именно коэффициент торможения при расчете корректировки на площадь, а не данные таблицы, поскольку таблица отражает стоимостные соотношения для середины диапазона, в ней рассчитывается универсальный коэффициент торможения, который не зависит от конкретных площадей аналогов.

Аналог *** (<адрес>) на момент предложения о продаже в июне 2017 году не был застроен, что подтверждается данными объявления, отраженного на странице 55 отчета, а строение на нем - из быстровозводимых конструкций были возведены в декабре 2019 года.

Использование в качестве аналога *** (<адрес>), который был реализован с торгов, признанного несостоявшимися в связи с отсутствием заявок и договор по нему заключен с единственными участками, не нарушило требования подп. "е" п.22 ФСО ***, поскольку считать, что договоры заключены не на рыночных условиям нет оснований. При выставлении объекта торговли на торги муниципалитет в силу подп.14 ст.39 Земельного кодекса Российской Федерации производит оценку рыночной стоимости объекта и использует ее в качестве начальной цены для продажи с аукциона.

Корректировка на местоположение выполнена в соответствии в наибольшей степени отвечающим рыночной логике факторам - численности населения. Оценщиком выбраны объекты из одного субъекта, что предполагает схожесть по экономическим факторам. Влияние численности исследовано и отражено в Справочнике оценщика недвижимости "Земельные участки" Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.) и расхождение численности в одном субъекте федерации в 10-15 раз не делает модель некорректно работающей по результатам исследования.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Нарушений требований подп."д","и" п.8 ФСО ***, подп."б","д","е" п.22 ФСО *** судом не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО "ДиПОС-Алейск".

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ООО "ДиПОС-Алейск" посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ДиПОС-Алейск" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 3 060 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 105 280 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка - ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка