Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 августа 2021 года Дело N 3а-141/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре П.С.Бритовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бутюгова А.Н. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о возмещении судебных расходов,

установил:

Бутюгов А.Н. в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый N, площадь 2519 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, утвержденную по состоянию на 01.10.2018 года. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является собственником земельного участка, обязан платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01.10.2018 года в размере 8 937 890,61 рублей, и эти сведения внесены в ЕГРН 22.01.2019 года. Согласно отчету об оценке, составленном ООО "Бизнес аудит оценка", рыночная стоимость этого земельного участка по состоянию на 01.10.2018 года составляет 1 791 009 рублей. Так как рыночная стоимость этого объекта существенно ниже установленной кадастровой стоимости, то нарушается его право на уплату земельного налога в соответствующем размере. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Также он просит взыскать с административных ответчиков судебные расходы в сумме 90 300 рублей, состоящие из расходов: на оплату услуг оценщика 50 000 рублей, на оплату юридических услуг (услуг представителя) 40 000 рублей, на уплату государственной пошлины 300 рублей.

Определением суда от 14.02.2021 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.

Определением суда от 29.06.2021 года к участию в деле привлечен административный соответчик ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ненашев В.Н. в судебном заседании не согласился с требованиями административного истца в части возмещения судебных расходов, просил в их удовлетворении к учреждению отказать. Расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N был произведен учреждением как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в составе земель населенных пунктов г. Хабаровска, размер которого был утвержден приказом. Министерство имущественных отношений Хабаровского края. Поэтому, органом, утвердившим результаты кадастровой оценки, является Министерство имущественных отношений Хабаровского края, которое и должно возмещать административному истцу судебные расходы.

Административный истец, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации города Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и, учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края в своих возражениях не согласилось с требованиями Бутюгова А.Н., ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Применяя сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж, оценщик должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее близкие с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Однако, все отобранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по одному из основных ценообразующих факторов "площадь". Считает, что размер судебных расходов, заявленных к возмещению, существенно завышен, не соответствует средней стоимости юридических услуг, сложившейся на рынке города Хабаровска.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю указал, что не имеет правового интереса в установлении размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Требования о возмещении судебных расходов административный ответчик не признал. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 31 постановления от 30.06.2015 года N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Росреестр не наделен полномочиями по утверждению кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому его территориальные органы не могут нести (возмещать) расходы по спорам о кадастровой стоимости.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что с 01.10.2018 года на кадастровом учете находится объект недвижимости - земельный участок, кадастровый N, площадь 2519 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объект обслуживания автомобилей, в том числе автозаправочная станция, авторемонтное и автосервисное предприятие/мастерская, станция техобслуживания, адрес (местонахождение): <адрес> Право собственности на объект с 16.11.2018 года зарегистрировано за Бутюговым А.Н. (номер регистрации N).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 387, частью 1 статьи 388, частью 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", которым на территории городского округа "Город Хабаровск" с 01.01.2005 года введен земельный налог и установлены его ставки.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Частями 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены: результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края. Кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности"). Кадастровая стоимость применяется с 01.01.2019 года.

Правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки является министерство имущественных отношений Хабаровского края (Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края утверждено постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр, которое опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года).

Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N был осуществлен 01.10.2018 года. Его кадастровую стоимость в соответствии со статьей 29.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" была определена актом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в размере 8 937 890,61 рублей, исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале N в городе Хабаровске. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости внесены 22.01.2019 года, начало применения кадастровой стоимости - с 01.10.2018 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Бутюгов А.Н. является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого имущества в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бутюгов А.Н. не обращался. В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости административный истец обратился 30.12.2020 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровый N, по заказу Бутюгова А.Н. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А. (имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление" и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; с 13.12.2007 года член Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N); стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; профессиональная деятельность оценщика и юридического лица застрахована) составлен 24.12.2020 года отчет об оценке N 583/2020-2.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.10.2018 года - на эту же дату утверждена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке N 583/2020-2 от 24.12.2020 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, так как располагал достоверной и достаточной информацией о ценах сделок с земельными участками, что позволило ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно в отчете обоснован (страницы 41-43, 49 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).

Исходя из положений пункта 12 ФСО N 1, пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 10 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; - другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).

В отчете об оценке N 583/2020-2 от 24.12.2020 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади - которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал категорию, вид разрешенного использования земельного участка и его фактическое использование (оно не противоречит виду разрешенного использования), местоположение объекта, и пришел к выводу, что объект оценки может использоваться для получения постоянного дохода и относится к рынку коммерческой недвижимости, к сегменту - земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку (страницы 21-22 отчета).

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик изучал рынок земельных участков в Хабаровске за период с 01.10.2016 года по 01.10.2018 года, используя сведения о предложениях, опубликованные в открытых изданиях региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях: журнале "Вся недвижимость Хабаровска", 2015-2017 гг. (www.vnh-info.ru); научно-практическом журнале "Дальневосточный оценщик", 2016-2018 гг.; интернет-ресурсе "Фарпост-барахолка" (www.farpost.ru); аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска. 3 квартал 2017г.", подготовленного ООО ИД "Кредо", дата проведения исследования - октябрь 2018 г.. Также была проанализирована информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), раздел "Мониторинг рынка недвижимости" за период с 01.10.2016 года по 01.10.2018 года. Объем исследований оценщиком признан достаточным.

Подбирая аналоги, оценщик анализировал сделки и предложения к продаже, представленные на открытом рынке, на предмет сопоставимости объекту оценки по основным критериям: тип объекта - не застроенный земельный участок; категория земель - только земли населенных пунктов; выставлявшееся право на объект - право собственности, предлагаемые участки на праве аренды (долгосрочной или краткосрочной) необходимо скорректировать; дата продажи (предложения) - с 01.10.2016 года по 01.10.2018 года; условия продажи (торг) - на открытом рынке (фактические сделки, либо информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах); местоположение земельного участка, расположение относительно "красной линии" - только те, у которых в объявлении указывается конкретный адрес либо ориентир, или же если в объявлении указана только улица, но она расположена в границах одной оценочной зоны, либо если при телефонном разговоре оценщика с продавцом был установлен кадастровый номер земельного участка; площадь участка - без ограничений; вид разрешенного использования - предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Оценщик отобрал 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: "на дату продажи (предложения)", "на условия продажи (торг)", "на передаваемые имущественные права", "на расположение относительно красной линии", "на местоположение", "на площадь", "на вид разрешенного использования".Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, их расчет представлены в отчете (страницы 17-40, 43-48, таблицы 3.2, 5.1 - 5.3).

В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. После выполнения расчетов с применением корректировок, оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов распределением Стьюдента, по результатам которого все объекты-аналоги приняты к последующему расчету. После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.10.2018 года определена в размере 1 791 009 рублей.