Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 3а-140/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Руденко А.А.,

с участием представителя административного истца Мугу А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Хруленко Алексея Анатольевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

Хруленко А.А. обратился с изложенным административным иском, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 10 306 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Кадастровая стоимость земельного участка определена на 1 января 2014 года в размере 29 328 505,62 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика ИП ФИО6 в сумме 13 399 000 руб. Указанное влияет на размер арендной платы. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 13 399 000 руб.

Также административный истец в лице своего представителя Мугу А.А., действующего по доверенности от 2 августа 2021 года, в судебном заседании 22 июня 2021 года заявил о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Хруленко А.А. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен по электронной почте.

Представитель административного истца Мугу А.А. в судебном заседании поддержал исковые требования. Просил суд при оценке судебных экспертиз учесть, что проведенная ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО7 судебная экспертиза содержит более обоснованный размер рыночной стоимости земельного участка.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению имуществом г.Таганрога (КУИ г. Таганрога).

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В ходатайстве от 9 августа 2021 года представитель Правительства Ростовской области Османов Е.М., действующий по доверенности от 23 декабря 2020 года, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, определенной по заключению повторной судебной оценочной экспертизы. Просил рассматривать дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

Представители ФГБУ "ФКП Росреестр" филиала по Ростовской области, заинтересованного лица КУИ г. Таганрога в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО9, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости (при наличии для этого соответствующих правовых условий).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Хруленко А.А. перешли права арендатора земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 306 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях эксплуатации производственной базы, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН одновременно с переходом права собственности на приобретенные на данном участке объекты недвижимости.

Указанное подтверждено выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, договором купли-продажи от 29 декабря 2020 года, договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 07-865 от 9 ноября 2007 года и дополнительного соглашения к нему.

Согласно условий договора аренды N 07-865 от 9 ноября 2007 года, дополнительного соглашения N 15-305 от 21 апреля 2015 года, размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Соглашением N 21-23 договор аренды N 07-865 от 9 ноября 2007 года был расторгнут. 17 февраля 2021 года между КУИ г.Таганрога и Хруленко А.А. заключен договор N 21-10 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Согласно пункту 3.4. данного договора, изменение кадастровой стоимости земельного участка влечет изменение размера арендной платы.

Изложенное подтверждает право Хруленко А.А. оспаривать результаты кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Как следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, она определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 29 328 505,62 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет N 112/2021-К от 5 февраля 2021 года ИП ФИО6, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 399 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом 18 марта 2021 года была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО7

По заключению судебной экспертизы N 144/21 от 15 апреля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 10 306 кв.м на заданную дату составила 17 232 000 руб.

По ходатайству представителя административного ответчика, не согласившегося с выводами эксперта, 24 июня 2021 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга".

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы от 22 июля 2021 года N 946-Э/2021, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (ООО "Экспертное бюро") ФИО9, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014 года составила 18 097 000 руб.

Заключение эксперта ФИО9 в полной мере соответствуют требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Эксперт является незаинтересованным в исходе дела лицом, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, проходил профессиональную переподготовку в сфере оценочной и экспертной деятельности объектов недвижимости, застраховал свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности.

Экспертом в ходе повторной судебной оценочной экспертизы в соответствии с требованиями федеральных стандартов проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости, качественных и количественных характеристик объекта исследования, информацию о его местоположении, анализ рынка. Эксперт отнес объект исследования к землям под индустриальную застройку, к активному рынку, объекту, характеризующемуся большим спросом. Экспертом были отобраны три аналога в наибольшей степени схожие с объектом исследования, состав аналогов суд признает экономически обоснованным. Рыночная стоимость земельного участка рассчитана на основе сравнительного подхода. От применения иных подходов эксперт мотивированно отказался. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых наиболее близки к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения о них проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос.

Кроме того, эксперт ФИО9 представила письменные пояснения относительно замечаний представителя административного истца, касающиеся анализа рынка в городе Ростове-на-Дону, примененных корректировок по местоположению и коммуникациям, а также ответила на поставленные перед нею вопросы относительно выводов повторного экспертного заключения в судебном заседании.

Представитель Правительства области в письменном отзыве изложил согласие с данным выводом эксперта.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Оценив в своей совокупности, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, размер рыночной стоимости, определенный в заключении повторной судебной экспертизы экономически обоснован, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить выводы эксперта под сомнение.

Суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта ФИО9 от 22 июля 2021 года, которые, в сравнении с выводами изложенными в заключении эксперта ФИО7 и в отчете оценщика ИП ФИО6 наиболее убедительны.

Суд отмечает, что заключение эксперта ФИО7 в целом соответствует предъявляемым требованиям, однако у суда возникли неразрешенные при допросе эксперта сомнения в корректности выбора объектов аналогов, что могло повлиять на итоговый вывод о рыночной стоимости объекта.

Аналоги, выбранные ФИО9 при проведении повторной экспертизы, имеют совпадение с аналогами, выбранными экспертом ФИО7, при этом, общий состав выбранный ФИО9 более сопоставим по основным ценообразующим факторам с исследуемым земельным участком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке N 112/2021-К от 5 февраля 2021 года не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертиз свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости земельных участков в государственный реестр недвижимости.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2014 года. Хруленко А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением 25 февраля 2021 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 25 февраля 2021 года.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его пользовании объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (38%) в рассматриваемом случае, сама по себе, не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью, с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО "Экспертное бюро" представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведения повторной судебной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 38 000 рублей.

Заключения экспертов обеих экспертных организаций являются допустимыми доказательствами, выполнены в соответствии с требованиями закона. Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости объекта находится в пределах экспертного усмотрения. При указанных обстоятельствах тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта.

Размер оплаты, по мнению суда, определен обоими экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, расходы за проведение судебных экспертиз подлежат взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил: