Решение Брянского областного суда

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 ноября 2021 года Дело N 3а-1396/2021

Брянский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бурлиной Е.М.

при секретаре Мирошниковой Д.С.,

с участием

представителя административного истца Малашенко В.Г., представителя Управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Брянского областного союза потребительских обществ об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Брянский областной союз потребительских обществ, действуя через председателя Шапедько С.М., обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, указывая на то, что является собственником объектов недвижимости:

- магазина, назначение: нежилое, общей площадью 114,5 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- магазина, назначение: нежилое, общей площадью 206,2 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере <данные изъяты> объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере <данные изъяты>

Полагая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, Брянский областной союз потребительских обществ обратился в ФИО5 Согласно отчету об оценке N от 30 марта 2021 года, выполненному ФИО5, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет <данные изъяты>., объекта недвижимости с кадастровым номером N - <данные изъяты>

На основании изложенного, просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- магазина, назначение: нежилое, общей площадью 114,5 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере <данные изъяты>.;

- магазина, назначение: нежилое, общей площадью 206,2 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере <данные изъяты>.

Определением судьи Брянского областного суда от 31 мая 2021 года к участию в рассмотрении административного дела в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение "Брянскоблтехинвентаризация".

В судебном заседании представитель административного истца Малашенко В.Г. заявленные исковые требования, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика Управления имущественных Брянской области Артикуленко К.О. возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку установление кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Указывала на то, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости существенно занижена. Также выразила несогласие с результатами судебной оценочной экспертизы, полагая, что заключение эксперта ФИО10 ФИО9 не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, поскольку выполнено с нарушением требований ФСО.

Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственного бюджетного учреждения "Брянскоблтехинвентаризация", заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Брянской области, Правительства Брянской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств с просьбой отложения слушания дела не заявили. От представителей Управления Росреестра по Брянской области, ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В направленных в адрес суда возражениях на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Брянской области Богушевская Н.С. указывает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. Право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не оспаривает, по существу заявленных исковых требований не возражает.

Представитель ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" Казорин А.А., в направленном в адрес суда отзыве на исковое заявление, возражает против удовлетворения заявленных требований, указав, что полученный оценщиком результат рыночной стоимости спорных объектов не соответствует действительности. Объекты, идентичные по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости. Право административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя административного истца Малашенко В.Г., представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Артикуленко К.О., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. К заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости (часть 7, пункт 3 части 9 статьи 22 названного Федерального закона).

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет.

Как следует из материалов дела, Брянский областной союз потребительских обществ является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 114,5 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- здания, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 206,2 кв.м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства: зданий, сооружений, помещений, объекта незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Брянской области, и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков всех категорий земель, расположенных на территории Брянской области: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли полного фонда; земли запаса по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2021 года N КУВИ-002/2021-23935619 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости данного объекта в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 23 января 2020 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2020 года.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 февраля 2021 года N КУВИ-002/2021-13360982 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> Сведения о дате утверждения кадастровой стоимости данного объекта в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 23 января 2020 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - 1 января 2019 года. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового Кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество в собственности, а также переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации к имуществу, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, относятся: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подпункты 1, 2 пункта 1).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (абзац 1, 4 пункта 15).

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 27 ноября 2020 года N 1723 спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами N включены в перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Брянской области, в отношении которых в 2021 году налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Таким образом, права и обязанности административного истца Брянского областного союза потребительских обществ, как плательщика налоговых платежей, затронуты результатами определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, и истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно статьям 70, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец Брянский областной союз потребительских обществ, оспаривая кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, в обоснование заявленных требований представило отчет об оценке N от 30 марта 2021 года, выполненный ФИО5 согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет <данные изъяты>, объекта недвижимости с кадастровым номером N - <данные изъяты>.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, определением суда от 5 июля 2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФИО10 эксперту ФИО9, на разрешение поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ФИО10 ФИО9 N от 13 октября 2021 года, отчет от 30 марта 2021 года N об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ФИО5, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, указанных в отчете. В связи с соответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объектов недвижимости, указанных в отчете, по состоянию на 1 января 2019 года не устанавливалась.

Выражая несогласие с заключением эксперта, представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области представил суду рецензию на заключение эксперта, подготовленную ФИО11, просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу, указывая на то, что отказ оценщика ФИО8 от применения сравнительного подхода к оценке не обоснован, так как на дату оценки (1 января 2019 года) имелось достаточное число предложений о продаже сопоставимых объектов недвижимости, в то время как эксперт ФИО9 формально проверил отказ оценщика от выбора сравнительного подхода, не исследовал возможность и условия применения сравнительного подхода чем нарушил требования подпункта "и" пункта 16 ФСО N 5. Кроме того, экспертом ФИО9 нарушены требования пункта 17 ФСО N 5, поскольку заключение эксперта подписано только экспертом, в то время как экспертиза была поручена экспертной организации ФИО10 директор которой обязан поручить ее выполнение эксперту, предупредив его об ответственности в соответствии с законодательством, а итоговый документ, сформированный экспертом, должен быть утвержден директором данной организации.

Суд в ходе рассмотрения дела, с учетом пояснений сторон, письменных пояснений эксперта не нашел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу подпункта "и" пункта 16 Приказа Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 328 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" в экспертном заключении указываются результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

Данное требование экспертом ФИО10 ФИО9 при составлении экспертного заключения соблюдено (страница 11 экспертного заключения).

Кроме того, экспертом даны дополнительные пояснения, согласно которым в ходе проведения исследования отчета об оценке N от 30 марта 2021 года экспертом установлено, что некоторые из выявленных предложений являются действующим бизнесом или имеют в своем составе улучшения, не относящиеся непосредственно к объектам исследования, определить отдельно стоимость которых невозможно. По некоторым объектам отсутствуют точное указание адреса и иных пенообразующих факторов: расположение относительно красных линий (автомагистралей города), физическое состояние, состояние и качестве внутренней отделки, оснащенность коммуникациями, этаж расположения, материал стен, площадь земельного участка, относящегося к отдельно стоящему зданию, отношение арендопригодной к общей площади. При указанных обстоятельствах, эксперт пришел к выводу обоснованного применения оценщиком доходного подхода и отказа от использования сравнительного и затратного подходов при оценке спорных объектов недвижимости.

Как следует из текста заключения эксперта ФИО10 ФИО9 N от 13 октября 2021 года и указывалось ранее, оно содержит вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем нарушений требований пункта 17 ФСО N 5 экспертом также не допущено.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 5, под экспертизой отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.