Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2022 года Дело N 3а-139/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Вояж" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Вояж" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 323,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 172 000 рублей;

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 644,4 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 523 000 рублей

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 336,3 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 824 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО "Вояж" является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, рассчитываемого на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, выполненному ООО "Яр-Оценка" (далее - Отчет):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 172 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 9 523 000 рублей;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 824 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 10 927 088,19 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N - 21 786 558,26 рублей, объекта недвижимости с кадастровым N - 11 369 986,88 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Шиндина Н.С. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент финансов Ярославской области, администрация городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что ООО "Вояж" является собственником:

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 323,2 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 644,4 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости: вид - помещение, назначение - нежилое, площадью 336,3 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 372 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области "О налоге на имущество организаций" налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год.

В указанный Перечень под номером 101 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, в котором расположены помещения, находящееся в собственности ООО "Вояж".

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 года N 62-н утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год. В указанный перечень объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N включены под номерами 293 - 295.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ООО "Вояж" является собственником нежилых помещений, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год и на 2022 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ООО "Вояж" затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами N, N, N вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 10 927 088,19 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N - 21 786 558,26 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером N - 11 369 986,88 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 6 172 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ту же дату - 9 523 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ту же дату - 5 824 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным и доходным подходами, после чего оценщик осуществляла согласование полученных стоимостей.

От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В частности к ценам аналогов оценщиком применялась корректировка на торг.

Как следует из Отчета, определяя величину корректировки, оценщик применила Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. 2018 года, которым предлагаются корректировки на торг к офисно-торговым объектам свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости на неактивном рынке в размере от 10,2 до 22, 7 %, среднее значение - 16,5 %. Оценщиком принято значение корректировки в максимальном размере - 22, 7 %. При этом, Отчет одержит обоснование данного выбора оценщика, из которого следует, что оценщиком принята во внимание невостребованность подобных объектов - объектов в историческом центре Ростова в условно неудовлетворительном состоянии, а также нахождение на рынке продаже/предложения больше типичного срока экспозиции для аналогичных объектов.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие источники информации. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что величина корректировка на торг подлежала определению в размере среднего значения, предложенного использованным оценщиком справочником.

Иное определение величины корректировки другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности.

Из Отчета следует, что в рамках сравнительного подхода оценщиком получено значение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего стоимость как объекта капитального строительства, так и земельного участка, на котором он расположен.

В связи с этим, оценщиком произведено исключение стоимости земельного участка из стоимости ЕОН.

Определяя величину исключения, эксперт применила справочные данные, а именно Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, которым предлагается определять стоимость земельного участка в составе ЕОН в размере 0, 77 (23%).

Суд полагает данные действия оценщика в рамках определения рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца вполне обоснованными и не противоречащими требованиям пунктов 5, 11 ФСО N 3.

Требований об определении стоимости земельного участка под зданием путем расчета его рыночной стоимости законодательство об оценочной деятельности не содержит. Способ определения данной величины относится к компетенции оценщика.

Иная характеристика ценообразующих факторов оцениваемого объекта и аналогов, иной анализ доказательств, подтверждающих эти характеристики, другими специалистами федеральными стандартами оценки допускается. Однако, это не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.