Решение Тульского областного суда

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 3а-139/2021

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-139/2021 по административному исковому заявлению ООО "Ди Ферро" к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по ТО) об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО "Ди Ферро" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами:

<...>, площадью 1980, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения (парковки для автомашин), для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>;

<...>, площадью 2428, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения (пост охраны кпп N 2 с автомобильной стоянкой), для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, установленной по состоянию на 01.01.2016 и 10.11.2016, соответственно, в размере соответственно, - 5 619 853,8 руб. и 6 891 416,68 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете ООО "О" от <...> N <...>.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - администрация м.о.Щекинский район Тульской области, м.о.р.п. Первомайский Тульской области - в суд представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от административного истца, Управления Росреестра по Тульской области имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие. Названными администрациями представлены письменные возражения относительно заявленных требований.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

В нашем случае оценка производилась на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, потому именно его положения применяются при разрешении настоящего спора.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ (регулирующего соответствующие правоотношения на дату определения кадастровой стоимости в нашем случае) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

Судом установлено, что ООО "Ди Ферро" является арендатором земельных участков:

<...>, площадью 1980, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения (парковки для автомашин), для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>;

<...>, площадью 2428, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения (пост охраны кпп N 2 с автомобильной стоянкой), для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на 01.01.2016.

Данным постановлением утверждена кадастровая стоимость земельного участка <...> на 01.01.2016 в размере 5 619 853.8 руб. Сведения о данной стоимости применяются с 01.01.2017.

Эта кадастровая стоимость является архивной, поскольку постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670 кадастровая стоимость земельного участка <...> установлена по состоянию на 01.01.2020 в размере 4 697 453.42 руб. Вышеуказанная стоимость земельного участка внесена в ГРН 30.12.2020, дата применения - 01.01.2021.

Кадастровая стоимость земельного участка <...> установлена по состоянию на 10.11.2016 актом ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал по ТО) от 04.08.2017 в размере 6 891 416.68 руб. в соответствии с требованиями ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ и действовавшим на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 04.08.2017.

Данная кадастровая стоимость также является архивной, поскольку постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 N 670 кадастровая стоимость земельного участка <...> установлена по состоянию на 01.01.2020 в сумме 5 871 086.79 руб. Вышеуказанная стоимость земельного участка 0 внесена в ЕГРН 27.12.2020, дата применения - 01.01.2021.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился оценщику ООО "О" С. В соответствии с отчетом об оценке N<...> от <...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость земельных участков составила: <...> на 01.01.2016 - 1 294 128 руб., <...> на 10.11.2016 -1 770 983 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> N <...> заявление ООО "Ди Ферро" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков отклонено.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Как усматривается из представленных суду договоров аренды N<...> от <...> (земельного участка <...>) и N<...> от <...> (земельного участка <...>), размер арендной платы был поставлен в зависимость от кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов могут затрагивать права и обязанности административного истца, как арендатора земельных участков.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", у суда имеются основания полагать, что административным истцом соблюден установленный законом (абз. 1 ст. 24.18абз. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного выше отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и подтверждения им рыночной стоимости объектов), проведение которой поручено эксперту "ООО "П" Ш.

По выводам экспертного заключения N<...>, выполненного по делу, отчет оценщика С. от <...> N<...>, не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил установленную оценщиком рыночную стоимость и определилее в размерах: <...> на 01.01.2016 - 648 000 руб., <...> - на 10.11.2016 - 832 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки более 24 лет, стаж судебно-экспертной деятельности - с 2003 года, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт Ш является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Ввиду изложенного суд полагает возможным взять экспертное заключение за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов.

Согласно п.п.14, 15 ФСО N 7, наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ рынка недвижимости включает в себя, в том числе, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

Как отмечено экспертом и видно при анализе отчета, оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые участки (п.10 ФСО N 7, п.8з ФСО N 3, п. 11в ФСО N 7, п.10 ФСО N 1). Эксперт отметил, что участки находятся в зоне расположения производственных предприятий, рядом отсутствуют объекты коммерческого назначения, которые имеют привлекательность для посещения жителями, то есть, участки используются под автостоянку, предназначены для обслуживания предприятия. Напротив участка <...> расположен частный сектор. У жителей частного сектора отсутствует потребность в использовании автостоянки. Участок <...> находится в глубине квартала. Согласно сведениям публичной кадастровой карты участки имеют назначение - для строительства объектов производственного назначения. То есть, эксперт надлежащим образом обосновал свои выводы относительно сегмента рынка, к которому отнесены оцениваемые объекты.