Решение Алтайского краевого суда

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 3а-1391/2021

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Медведева А. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Медведев А.В. обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и краевому государственному бюджетному учреждению "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" (далее - КГБУ "АЦНГКО"), требуя с учетом уточнения установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, помещения с кадастровым номером ***, помещения с кадастровым номером 22:63:050302:1718, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, пр<адрес>, <адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2019 года, на 01 января 2019 года и на 01 января 2019 года (соответственно). В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

В судебном заседании представитель административного истца Ганзвид К.В. административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ "АЦНГКО" в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года N 97-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" такой датой установлено 01 января 2020 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года N 334-ФЗ).

Медведев А.В. является собственником помещений с кадастровыми номерами ***, ***, ***, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** и помещения с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 16084507 рублей 36 копеек и в размере 54285258 рублей 13 копеек соответственно на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года N 97.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** определена по состоянию на 10 сентября 2019 года в размере 37139805 рублей 55 копеек на основании акта КГБУ "АЦНГКО" от 09 апреля 2021 года.

Принадлежащие административному истцу помещения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год, утвержденный Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 23 ноября 2020 года N 43/Пр/83 (***).

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 27 июля 2021 года ***, подготовленный оценщиком ООО "Центр независимой оценки Партнер" Кузнецовым В.В., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 8989846 рублей, с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 29392881 рубль и с кадастровым номером *** на 10 сентября 2019 года составляет 18922381 рубль.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Итоговая стоимость 1 кв.м объектов оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Кузнецов В.В. выводы отчета подтвердил, пояснив, что в нем содержится необходимая информация об оценщике. Действующее законодательство не требует прикладывать к отчету копии документов оценщика, к тому же вся информация об оценщике находится в открытом доступе в реестре оценщиков Саморегулируемой организации, в которой он состоит. Все объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - офисно-торговая недвижимость и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Объект-аналог N 2 содержит в объявлении сведения о срочности продажи, однако это не свидетельствует о вынужденном характере продажи, нет доказательств о продаже под давлением финансовых обстоятельств. Кроме того, корректировка на состояние зданий производится не по году постройки, а по состоянию здания, по степени сохранности. Все рассматриваемые помещения находятся в жилых многоквартирных кирпичных домах. Здания находятся в хорошем состоянии, что подтверждается фотографиями, приведенными в отчете. Оценщик изучил возможные предложения о продаже офисно-торговых объектах в центре г.Барнаула и сделал нормированную выборку предложений из среднего наиболее вероятного диапазона. На рынке представлено более 50 объектов офисно-торгового назначения с диапазоном от 8898 руб./кв.м до 100000 руб./кв.м. Оценщик выбрал средний диапазон, отбросив объекты, находящиеся в нижнем и верхнем диапазонах. Выборка состоит из 39 объектов, верхняя граница составляет 52500 руб./кв.м, а средневзвешенная стоимость по выборке составляет 34193 руб./кв.м. В отчете в качестве объектов аналогов приняты три объекта со средней ценой предложения - 38328 руб./кв.м, то есть на уровне выше средних значений, а не из низшего диапазона. Кроме того, на странице 69 отчета дано пояснение о выборе объектов-аналогов. Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исследуя рынок, объекты, которые продаются по цене свыше 50000 руб./кв.м не пользуются спросом, находятся в продаже более 2-3 лет, то есть значительно превысили средние сроки экспозиции, в связи с чем не учитывались оценщиком.

Кроме того, согласно письменным объяснениям представителя административного истца, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости было достаточно данных для использования сравнительного подхода, который является наиболее предпочтительным. Объект - аналог N 3 имеет стильный винтажный ремонт, который по качеству превосходи простой ремонт в оцениваемых помещениях, следовательно, соответствующая корректировка применена обоснованно.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемыми объектами, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленном им отчете об оценке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Медведева А. В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом.Н8, в размере его рыночной стоимости, равном 18922381 рубль по состоянию на 10 сентября 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом.Н13, в размере его рыночной стоимости, равном 29392881 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, пом.Н24, в размере его рыночной стоимости, равном 8989846 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 23 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка