Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-138/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного истца Чигриной Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Технологии света" об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Технологии света" (ООО "Технологии света") обратилось с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость арендуемого обществом по договору N 18-26 от 14 марта 2018 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 2 921 кв.м, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная на 1 января 2014 года в размере 5 011 004,71 рублей, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика N 890/10-2020 от 28 октября 2020 года (2 088 515,0 рублей), что влияет на размер арендной платы. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 декабря 2020 года отклонено заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости.

Кроме этого, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока на обращение с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

Представитель административного истца Чигрина Л.Н. в судебном заседании поддержала указанные выше требования. Полагала, что результаты оценки более приближены к фактической рыночной стоимости объекта на дату оценки. При это, возражений против выводов судебной экспертизы не изложила.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - комитет по управлению имуществом г.Таганрога Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области, надлежаще извещённого о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился.

Согласно письменного ходатайства представителя Правительства Ростовской области Науменко Л.В., против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы в размере 3 394 202 рубля не возражает.

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестр" филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

В ходе предварительной подготовки представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области Ткаленко Ю.В. представила письменный отзыв, где указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, уточненной площадью 2 921 кв.м, категория земель - земли населенного пунктов, видом разрешенного использования - для использования в производственных целях. Кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 011 004,71 рубля, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 1 715,51 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства РО 25.11.2014 N 776 для земель отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" права административного истца своими действиями не нарушал. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела заинтересованное лицо уведомлено надлежащим образом.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ), и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО "Технологии света" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в производственных целях; под иными объектами специального назначения, площадью 2921 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14 марта 2018 года N 18-26, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 марта 2021 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена 29 декабря 2014 года по состоянию на 01 января 2014 года и составляет 5 011 004,71 рубля.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Условия расчета арендной платы по договору N 18-26 от 14 марта 2018 года, учитывают размер кадастровой стоимости, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 30 ноября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 28 октября 2020 года N 890/10-2020 оценщика ФИО, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 2 088 515 руб.

Решением комиссии от 15 декабря 2020 года N 11-26/2020-262 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также ходатайство представителя административного истца, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" от 12 апреля 2021 года N 7-2021, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 3 394 202 рубля.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), вывод по объекту оценки. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в зоне, пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал пять аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблица 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на местоположение, площадь, инженерное обеспечение, условия продаж (таблица 5, 6, 7).

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает, объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке от 28 октября 2020 года N 890/10-2020 оценщика ФИО не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они были поставлены под сомнение обоснованно.

С учётом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 12 апреля 2021 года N 7-2021, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 30 ноября 2020 года.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд, с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2014 года.

ООО "Технологии света" обратилось в суд с административным исковым заявлением 20 февраля 2021 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство представителя административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (32%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований в соответствии с выводом эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе

С учётом изложенного, сумма 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.